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注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估考點(diǎn)輔導(dǎo)

[考點(diǎn)二]假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用

1.要求

公式的基本原理，利息的計(jì)算。

2.出題模式：綜合題和選擇題

(一)綜合題

【例題1·綜合題】被評(píng)估對(duì)象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場(chǎng)，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，3-5層每層建筑面積為l 900平方米。

評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：

(1)將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;

(2)大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;

(3)專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;

(4)預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;

(5)管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息;

(6)開發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%;

(7)房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;

(8)每年按365天計(jì)算：

(9)本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。

【根據(jù)】上述條件，試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估(要求：評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。

[答案]

(1)1—2樓面積：3 000×2=6 000=0.6(萬平方米)

(2)3—5層面積：1 900×3=5 700(平方米)=0.57(萬平方米)

(3)6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)

(4)年總收入(萬元)

=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9

=2 666.75(萬元)

(5)年總費(fèi)用

=2 666.75×(5%+17.5%)+2.5×3 000×1.1×0.1%+2.5×3 000×1%

=683.27(萬元)

(6)年利潤(rùn)=2666.75-683.27=1983.48(萬元)

(7)大廈價(jià)值=1983.48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)

(8)建筑費(fèi)用=3 000×2.5=7 500(萬元)

(9)專業(yè)費(fèi)用=7 500×10%=750(萬元)

(10)開發(fā)商利潤(rùn)=(7 500+750+500+地價(jià))×25%

=2 187.5+0.25×地價(jià)

(11)利息

=0.1576×地價(jià)+64.86+375.85+81.49=0.1576×地價(jià)+522.20

(12)地價(jià)

=23 355.8-7 500-750-500-2 187.5-0.25×地價(jià)-0.1576×地價(jià)-522.2

=11 896.13-O.4076×地價(jià)

地價(jià)= =8451.36(萬元)

(二)選擇題

【例題2·單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1 000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( )

A.79.23萬元 B.80萬元

C.60萬元 　D.100萬元

『正確答案』A

『答案解析』500×【(1+8%)1-1】+1 000×【(1+8%)0.5-1】=79.23萬元

[考點(diǎn)3]市場(chǎng)法的運(yùn)用

1.要求

各個(gè)修正系數(shù)的計(jì)算。

2.出題模式：綜合題和單選題

(一)綜合題【參見第二章的例題】

(二)單選題

【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。

A.0.92 B.1.07

C.1.09 D.0.94

『正確答案』B

『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

【例題2·單選題】運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為()的價(jià)格

A.評(píng)估時(shí)期 　B.參照物交易時(shí)

C.評(píng)估基準(zhǔn)日 D.未來預(yù)期

『正確答案』C

【例題3·單選題】某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場(chǎng)交易價(jià)格為1 000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于()元。

A.1 250 B.1 500

C.2 000 D.3 333.33

『正確答案』C

『答案解析』參見教材190頁

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格窖率修正系數(shù))

=1 000×(3/1.5)=2 000元/平方米

【例題4·單選題】基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年,若資本化率為9%,則土地年限修正系數(shù)為()。

A.0.992 　B.0.937

C.0.986 D.1.067

『正確答案』C

『答案解析』見教材P198公式5-26，土地使用年期修正的公式. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場(chǎng)法，應(yīng)該采用參照物和評(píng)估土地的各自的剩余使用年限。

(三)多選題

【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有()

A.路線價(jià)法 B.收益法

C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 　D.市場(chǎng)法

『正確答案』ACD

『答案解析』市場(chǎng)法的基本原理就是替代原理, 路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。

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