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2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試：土地與房地產(chǎn)管理制度

第一節(jié)土地管理法律制度

一、土地管理法概述

土地管理法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)，它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)法律體系中的重要法律。

二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)(重點(diǎn)掌握)

(一)土地所有權(quán)

1.概念。土地所有權(quán)，是指組織或者自然人依法對(duì)土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是土地所有制關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。我國(guó)土地所有權(quán)是以社會(huì)主義公有制為前提的。因此，我國(guó)的土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。

2.國(guó)家土地所有權(quán)。國(guó)家土地所有權(quán)，是指國(guó)家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利，它具有三個(gè)基本特征：(1)中華人民共和國(guó)是國(guó)家土地所有權(quán)的唯一和統(tǒng)一的主體，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使國(guó)有土地所有權(quán)。(2)國(guó)家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性，包括各種用地，如耕地、林地、草原、荒地、灘涂等。(3)國(guó)家土地所有權(quán)在內(nèi)容上表現(xiàn)為國(guó)家對(duì)國(guó)有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。根據(jù)憲法和法律的規(guī)定，國(guó)有土地的使用權(quán)可以通過(guò)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式交由用地者行使。

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第2條的規(guī)定，國(guó)家所有的七地包括：(1)城市市區(qū)的土地;(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)，收歸國(guó)有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(3)國(guó)家依法征收的土地;(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(5)農(nóng)村集體絹織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;(6)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。

3.集體土地所有權(quán)。在我國(guó)，集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權(quán)利，它是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。

(二)土地使用權(quán)

土地使用權(quán)，是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地享有占有、使用、部分收益和部分處分權(quán)能的權(quán)利，主要表現(xiàn)為土地使用人對(duì)土地享有的使用權(quán)(利用權(quán))、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和抵押權(quán)。《土地管理法》規(guī)定：國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。土地使用權(quán)可以被依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

(三)土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)由國(guó)務(wù)院確定。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

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