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例題：在資產減值測試評估中，預測的資本性支出應當包括( )

A、維護性資本支出

B、完成在建工程和開發過程中的無形資產等的必要支出

C、資產改良資本性支出

D、與企業擴張相關的資本性支出

答案：AB

三、資產評估在投資性房地產評估中的應用

(一)投資性房地產與公允價值計量

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

會計準則規定：企業應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但是，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

采用公允價值模式計量的，應當同時滿足兩個條件：有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。

例題：投資性房地產主要包括( )

A、經營中的建筑物

B、已出租的土地使用權

C、持有并準備增值后轉讓的土地使用權

D、已出租的建筑物

答案：BCD

(二)投資性房地產評估中的評估對象

1、以經營性租賃方式出租的土地使用權和建筑物

2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，按國家有關規定認定的閑置土地不屬于此范圍。

3、某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產。

4、企業將建筑物出租，向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

5、自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。比如：企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所，應當屬于自用房地產。如果一個樓盤，一層出租給一家超市，其余樓層出售，在這種情況下，如果一層能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性資產，其他作為開發產品(存貨)。

(三)投資性房地產的評估方法及評估參數

1、市場比較法：與第四章一樣，注意投資性房地產租約所帶來的影響。

2、直接資本化法：預期收益除以資本化率求取估價對象價值的方法P=A/R.

3、收益乘數法：收益乘數=價格/年收益，房地產價值=年收益×收益乘數;收益乘數包括毛租金乘數、潛在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘數(扣除空置率和收租損失)和凈收益乘數

(1)當采取月租金來求取股價對象價值時，應采用通過價格除以月租金來求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象價值時，應通過價格除以年租金來求取毛租金乘數。

(2)潛在毛收入乘數是假定房地產充分利用、無空置情況下的收入，包括了租金以外的收入。

(3)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

(4)凈收益又稱凈運營收益，是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后的得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。

4、現金流折現法：同房地產評估的收益法。

5、租期及回收金額折現法：需考慮評估時租約其租金水平偏離市場實際情況。

四、資產評估在金融工具計量中的應用

金融工具及其計量金融工具是指形成一個企業的金融資產，并形成其他單位的金融負債或權益工具的合同。包括金融資產、金融負債和權益工具。金融資產包括現金、銀行存款、應收賬款、應收票據、貸款、股權投資、債權投資等;金融負債通常指應付賬款、應付票據、應付債券等。從發行方看，權益工具通常指企業發行的普通股、認股權證等。

《會計準則---金融工具的確認和計量》規定，應當按照公允價值計量，且不扣除將來處置該金融資產時可能發生的交易費用。

金融工具評估中的評估對象

(掌握)金融工具可以分為基礎金融工具和衍生金融工具

1、基礎金融工具包括企業持有的現金、存放于金融機構的款項、普通股以及代表在未來期間收取或支付金融資產的合同權利或義務等，如應收款、應付款，存出保證金和存入保證金等。

2、衍生金融工具是指金融工具確認和計量準則涉及的，具有下列特征的金融工具或其他合同：

(1)其價值隨著特定利率/金融價格/商品價格/匯率等變量的變化而變化。

(2)不要求初始凈投資或有求很少的初始凈投資。

(3)在未來某一日期結算，結算需要經歷一段特定時間，包括遠期合同/期貨合同/互換和期權等

例題：企業的客戶貸款、客戶存款、債券投資和應付債券等屬于( )

A、財務金融工具

B、基礎金融工具

C、資本金融工具

D、衍生金融工具

答案：B

(三)金融工具的評估方法

存在活躍交易市場的金融工具，活躍市場中的報價應當用于確定其公允價值;不存在活躍市場的金融工具采用合

1、權益工具的評估方法

權益工具，是指能證明擁有某個企業在扣除所有負債后的資產中的剩余權益的合同。從發行方看，權益工具通常指企業發行的普通股、在資本公積下核算的認股權等。評估師可以根據實際情況分別采用收益法、市場法、成本法對權益工具的公允價值進行評估。

2、 不含衍生工具的金融負債的評估方法

(1)固定利率金融負債的評估方法

固定利率金融負債的公允價值通常采用未來現金流折現法確定，即通過一個合適的折現率計算該金融負債預期的未來現金流的現值。

通過金融負債合同內的利息和本金條款，可以明確金融工具未來的現金流量。折現率可根據待估金融工具的合同條款和實質特征，采用市場上其他金融工具的市場收益率作為折現率。

(2)浮動利率金融負債的評估方法

也是采用未來現金流折現法，在確定未來現金流時，浮動利率金融負債的合同條款往往只規定合同期內的利息率隨著某些基礎金融變量(比如倫敦銀行同業拆解利率)的變化而變化，未來現金流無法準確估計，因此，評估師應對基礎金融變量的變化做出估計。

第三節 以財務報告為目的評估的評估報告

一、評估報告特點

二、評估報告的特別要求

評估程序或條件受到限制時的要求評估程序或條件受限時不得出具評估報告。而一般的評估報告經協商可以出具，但評估報告中說明受限情況及其對評估結論的影響。主要原因在于會計計量的需求，公允價值信息必須具有可靠性。

會計準則和相關法規修改時的要求以財務報告為目的的評估報告是基于會計準則或會計核算和披露要求而完成的，會計準則及相關法規修改后，無法完全遵守評估指南中規定的，評估師應在評估報告中說明。

與企業會計準則和審計規范的協調與要求由于以財務報告為目的評估業務的復雜性，除與委托方溝通外，還應與企業的會計師和審計的注冊會計師溝通，以充分理解會計準則和會計核算的具體要求。

評估方法與前期不一致時的說明與要求如果前期采用的評估方法所依據的市場數據已發生重大變化而不再適用，或采用與前期不同的方法更能反映評估的公允價值時，評估師可以變更評估方法，但應當在報告中描述相應的變動并說明原因。

例題：當以財務報告為目的評估的評估程序或條件受到限制時( )

A、應當在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結果的影響

B、不得出具評估報告

C、應當明確評估報告的使用限制

D、出具限制性評估報告

答案：B

例題：由于會計準則和相關法規的修改，導致在執行以財務報告為目的評估業務時無法完全遵守《以財務報告為目的評估指南(試行)》的要求時，( )

A應當在評估報告中進行充分說明

B不得出具簡明型評估報告

C應當明確評估報告的類型

D不得出具完整性評估報告

答案：A

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