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2011年注冊資產評估師考試：土地與房地產管理制度

第二節(jié) 房地產管理法律制度

(二)城鎮(zhèn)國有土地使用權劃撥制度

土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無償性、無期限性和不可轉讓性的特點。

在市場經濟體制下土地使用權的取得雖然主要應當采取出讓方式，但傳統(tǒng)的劃撥方式仍然有保留的必要。《城市房地產管理法》第24條規(guī)定，下列建設用地的土地使用權確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(三)城市房屋拆遷評估管理制度(重點掌握)

房屋拆遷，是指國家因城市建設發(fā)展的需要，而使用城市規(guī)劃區(qū)內已建有房屋及地上建筑的土地時，經人民政府批準，由具有拆遷資格的拆遷人對現有房屋及其他地上建筑物進行拆除，并依法對房屋所有權人及房屋使用權人給予經濟賠償和進行安置的行為。為了規(guī)范房屋拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權益，修訂后的《城市房地產管理法》第6條規(guī)定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。這樣修改，是源于我國《物權法》第42的規(guī)定。另外，國務院于2001年11月修訂頒布實施了《城市房屋拆遷管理條例》，建設部于2003年12月4日公布了《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《指導意見》)，對城市房屋拆遷估價行為進行了明確規(guī)范。

根據《指導意見》的規(guī)定，城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。《指導意見》規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。如果拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢，估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。為了公正、公平，估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

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