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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》的知識點沖刺輔導，希望對您的復習有所幫助!!

七、資產評估在投資性房地產評估中的應用

（一）投資性房地產與公允價值計量

1.含義及構成

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

2.會計計量規定

在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量；但是，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

（二）投資性房地產評估中的評估對象

1.投資性房地產的具體范圍包括：

（1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物

指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物：其中，用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（3）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

2.下列不屬于投資性房地產

（1）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

（2）自用房地產

自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去，通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。

例如，企業出租給本企業職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業自身的生產經營服務，因此具有自用房地產的性質。又如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，經營者在提供住宿服務的同時，還提供餐飲娛樂等服務，其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入，因此，企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所，應當屬于自用房地產。

（3）作為存貨的房地產

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨，即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地，也不得將其確認為投資性房地產。

【注意】

在評估實務中，存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產、無形資產（土地使用權）、存貨和投資性房地產。

例如，甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，其余樓層均為普通住宅，在這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨計量和出售，應當確認為甲企業的投資性房地產，其余樓層為甲企業的存貨，即開發產品。

需要注意的是，投資性房地產通常附帶有租約，業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益，因而在進行評估的時候，評估對象應為附帶有租約的房地產。

（三）投資性房地產的評估方法及評估參數

在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。

1.市場比較法（屬于市場法）

在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。

2.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）

將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。

一般公式為：

P＝A/R

式中：P——待估房地產價值； A——房地產的未來收益；R——資本化率。

3.收益乘數法（屬于市場法）

（1）原理

收益乘數是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，即收益乘數＝價格/年收益。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：

房地產價值＝年收益×收益乘數

（2）收益的確定

比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數

①毛租金（年或者月）

通過價格除以月租金求得毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。

②潛在毛收入

假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

③有效毛收入

由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）

由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。

由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數，通常很少直接采用凈收益乘數法的形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

4.現金流折現法（收益法）

5.租期及回收金額折現法（Term＆Reversion，“T&R”）（現金流折現法的簡化形式）

投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。

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（責任編輯：中大編輯）