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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《經濟法》第六章 土地與房地產管理法律制度的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　房地產管理法律制度

一、房地產管理法概述

房地產是房產和地產的統稱。房地產具有一般"物"的屬性，又稱不動產。

二、房地產開發用地管理

（一）城鎮國有土地使用權出讓制度

概念1.國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。--直接出讓

2. 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。--先征后讓

期限 （記憶）（1）居住用地70年；

（2）工業用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（4）商業、旅游、娛樂用地40年；

（5）綜合或其他用地50年。

方式（1）土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

（2）商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式；沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協議的方式。--相對要求

（3）工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。--絕對要求

合同（1）采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

（2）建設用地使用權自登記時設立。--登記生效

（3）未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

（4）建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

（二）城鎮國有土地使用權劃撥制度

1.定義：經縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

【鏈接】出讓是有償方式。

2.確屬必需可由縣級以上人民政府依法批準劃撥的：（選擇題）

（1）國家機關用地和軍事用地；

（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（4）法律、行政法規規定的其他用地。

（三）城市房屋拆遷評估管理制度

1.國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

2.房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的 房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

3.拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔。

4.估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，提供整體估價報告和分戶估價報告。拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

三、房地產開發管理

1.按照合同約定開發（記憶）

超過出讓合同約定的動工開發日期 滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；

滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；

但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

2.開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用

3.群體項目應當綜合驗收

（1）城市規劃設計條件的落實情況；

（2）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（3）單項工程的工程質量驗收情況；

（4）拆遷安置方案的落實情況；

（5）物業管理的落實情況。

四、房地產交易管理

（一）房地產交易的概念和一般規定

1.房地產交易--轉讓、抵押和租賃的方式

2.特點：

（1）房地產權屬不可分離。--房隨地走，地隨房走，房地一體

（2）房地產交易價格管理：國家對房地產價格實行評估制度，國家實行房地產成交價格申報制度。

（3）房地產轉讓、抵押的，辦理權屬登記。--不包括租賃

（二）房地產轉讓

1.房地產轉讓的條件

出讓 方式（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（2）按照出讓合同的約定進行投資開發，①屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，②屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

劃撥 方式報有批準權的人民政府審批。

一般情況，有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

商品房預售（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

▲ 總結：3證+25%

2.不允許轉讓的房地產

（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓條件的；

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（3）依法收回土地使用權的；

（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（5）權屬有爭議的；

（6）未依法登記領取權屬證書的；

（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

3.房地產轉讓合同

（1）以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。--合同年限-已使用

（2）受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調整土地使用權出讓金。

五、房地產產權登記管理（了解日期）

（一）地產產權登記

1.設定土地權利登記

（1）一般情況均為 "30日"--一般是合同或批準等為起點

（2）依法抵押土地使用權的，出租土地使用權的 "15日"

【注意】以劃撥方式取得，接到縣級以上人民政府發給的建設用地批準書之日起30日內，持建設單位用地批準書申請土地預登記；竣工驗收之日起30日內，持建設項目竣工驗收報告和其中有關文件申請國有土地使用權登記。

【注意】以出讓方式取得土地使用權的，支付全部土地使用權出讓金后30日內；成片土地開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，受讓方應當在每期付款后30日內。

2.變更土地使用權登記

（1）一般情況均為 "30日"

（2）土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的，以及土地使用權出租期間，租賃合同發生變更的，應當在變更之日起 "15日內"申請變更登記。

（3）依法轉讓土地使用權，即因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后30日內（涉及房產變更的，在房地產變更登記發證后15日內），持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記。

3.注銷土地權利登記

（1）集體所有的土地依法被全部征收或者農業集體經濟所屬成員依法轉為城鎮居民的；

（2）縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的；

（3）國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的；

（4）因自然災害等造成土地權利滅失的；

（5）土地他項權利終止的。

（二）房地產產權登記

凡在 城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級房屋管理機關登記，領取《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋應當領取《房屋共有權證》。

（三）房地產抵押登記

1.土地使用權抵押登記--登記生效

土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續。未經登記的土地使用權抵押權不受法律保護。土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》。

2.房地產抵押登記-- 登記生效

（1）房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

（2）抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應在 變更或終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

（3）因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和建筑物、其他附著物的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。

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（責任編輯：中大編輯）

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