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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《建筑工程評估》第十章 建筑物的損耗的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　建筑物損耗的確定

一、使用年限法

（一）建筑物的耐用年限N

1.經濟耐用年限

（1）鋼結構：生產用房70年，受腐蝕的生產用房50年，非生產用房80年；

（2）鋼筋混凝土結構（包括框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架一剪力墻結構等）：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年；

（3）磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年；

（4）磚混結構二等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年；

（5）磚木結構一等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；

（6）磚木結構二等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；

（7）磚木結構三等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年：

（8）簡易結構：10年。

2.經濟耐用年限與土地使用年限不一致的處理

按短的計算；注意第4、5條，尤其是第5條。

（1）建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計；

（2）建筑物耐用年限短于土地使用權限時，應按建筑物的耐用年限計算損耗；

（3）建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算損耗；

（4）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算損耗；

（5）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。

（二）建筑物已使用年限

當建筑物的維護保養正常時，有效使用年限和實際使用年限相當；

當建筑物的維護保養更好或經過更新改造的，有效使用年限短于實際使用年限。

在評估中所指使用年限為有效使用年限。

（三）建筑物成新率

1.成新率計算

2.綜合損耗率計算

在損耗率計算過程中，主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算，同時分別測算各部分的損耗值，加權系數分別是各部分價值占重置價的比值。

二、觀察法（打分法）

損耗率＝結構得分×G＋裝修得分×S＋設備得分×B

三、其他方法

對于可彌補的損耗一般采用成本法，不可彌補的損耗采用收益法和市場法等。

（一）成本法

D＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程費用＋修繕＋恢復＋直接經濟損失－被拆除物殘值

（1）直接經濟損失包括：房屋使用人周轉安置費用、房屋空置、使用面積、凈高、采光面積、耐久性、鄰近房屋、施工影響等；

（2）房屋使用人周轉安置費用＝每人多少錢×天數；

（3）房屋空置的收益損失、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低宜采用收益法計算；鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場法計算；

（4）施工影響按標準或市場價補償；

（5） 被拆除物殘值按回收市場價格。

（二）收益法

收益法是指通過估算建筑物由于損耗所引起的未來收益損失來確定建筑物損耗的方法。

未來凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等費用增加造成的損失。

（三）市場法

（1）價差法：估算類似有損耗與類似無損耗之間市場價值之差作為建筑損耗。

D＝D 1－D2

（2）比較法：建筑物與有類似損耗建筑物比較。

D＝P×F 1×F2×F3

＝補償金額×情況修正系數×日期修正系數×缺陷修正系數

選三個及以上比較。分別調整補償金額為對應金額，再用簡單算術平均。

四、損耗計算方法的綜合

各種方法計算的結果，再用給定的不同權數，綜合確定損耗率。

注意：題給損耗率、成新率，計算要統一。

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（責任編輯：中大編輯）

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