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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《建筑工程評估》第九章 建設工程財務評價與功能評價的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　房屋建筑功能評價

一、房屋建筑工程功能評價的內容（熟悉）

（一）房屋建筑工程功能評價的主要內容

建筑功能是指建筑產品滿足社會需要的各種性能的總和。

1.社會性功能

對建筑工程的功能評價不僅局限于建筑物本身，而且要把建筑物作為整體環境中的一部分，使之與環境結合成為一個整體進行評價。

2.適用性功能

適用性功能是建筑物適合居住者使用的性能，是建筑物最基本的使用功能。

例如，學校、劇院、旅館的平面布局，各種面積的分配、各種不同功能的區間布置、居室的間數等均屬于適用性功能。

3.安全性功能

安全性功能是指在綜合利用建筑物的結構、構件、使用的材料以及建筑物建造等方面的安全效果。

4.藝術性功能

主要指建筑物的建筑藝術效果、建筑風格，以及式樣、色調、風格和周圍環境的協調性等。

5.經濟消耗

經濟消耗也是建筑物滿足社會需要的一個方面，具體體現在建造過程中人力、物力、時間的消耗量以及使用中的能耗和維護使用費支出等方面。

《住宅性能評定技術標準》（GB/T50362－－2005）中規定：將住宅性能劃分成適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能五個方面。

（二）建筑工程功能評價指標

1.建筑工程功能評價指標設置的原則

指標的設置要能反映建筑工程技術方案的特點

指標的設置要因地制宜

評價指標的設置及其衡量標準應隨著國民經濟的發展、生產技術的進步、人們生活水平的提高以及意識的轉變而進行修改，并結合我國國情加以補充調整，使其能夠符合形勢變化的需要。

評價指標必須準確簡練、概念清晰、盡可能定量化，指標設置不宜過繁，以免影響使用。

2.建筑工程功能評價參考指標

（1）公共建筑

用地面積、總建筑面積、使用面積、建筑體積、建筑密度、建筑基底面積、用地面積、人（座）均建筑面積、人（座）均使用面積、建設總投資、單方造價、建設工期、建筑物單方重量。

（2）工業建筑

廠區占地面積、總建筑面積、建筑物及構筑物的占地面積、鐵路、道路、人行道、管線占地面積、有固定設備的堆場和露天堆場占地面積、建設總投資、單方造價、建設工期

綠化系數＝綠化面積/廠區占地面積×100%

（3）住宅建筑

（4）住宅小區

二、建筑功能評價的方法（熟悉）

（一）專家評議

在對建筑工程功能評價之前，選擇專家組成評議小組，對建筑工程各種功能進行定義、整理，共同協商擬定評價的內容，如空間平面布置、廚衛布置、物理性能、安全保證措施、美觀等，經過專家對以上內容的認真分析、橫向比較和調查后進行綜合評議，確定建筑物功能的評價結果。

優點：評價過程簡單、評價時間短。

缺點：雖然能深入地聽取各方面的意見，但由于沒有進行量化評定和比較，評價的科學性較差。

（二）綜合評分法

1.建立評價指標體系

在確定建筑工程功能評價指標體系之前，需要對建筑工程功能進行分析與整理，通過對研究對象的解剖認識，找出研究對象所要滿足的功能要求，分析局部功能與整體功能的關系以及局部功能之間的相互關系，按一定邏輯順序，將建筑物各組成部分的功能連接起來，建立系統化的功能評價指標體系。

2.確定指標權重

（1）直接打分法

它是由若干有經驗的專家或專家小組憑借經驗，根據指標的功能重要程度直接進行打分而取得指標權重值的方法，打分可采用百分制或十分制，最后使所有指標權重之和為1。

適用于評價對象功能重要程度差別不大的情況。

（2）對比求和評分法

把某個評價指標同其他評價指標逐個進行對比，根據功能重要程度，按對比分值和一定限值評分，然后計算該指標同其他指標兩兩比較時的評分之和，即得該評價指標功能評分的方法。

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（責任編輯：中大編輯）

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