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2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)講義（3）

發(fā)表時(shí)間：2011/7/5 10:17:46 來源：互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信：

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解析：本題涉及到功能價(jià)值類比法(線性關(guān)系)、及環(huán)比價(jià)格指數(shù)的運(yùn)用

重置成本=(100/120)*40*(1+20%)*(1+20%)*(1+20%)=57.6

例題：被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2006年6月30日，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月末與2005年底相比分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照物房地產(chǎn)在2006年3月底的成交價(jià)格是3800元，則評(píng)估對(duì)象的價(jià)值為多少?

解析：定基價(jià)格指數(shù)是兩兩比較，本題實(shí)際只需要給出參照物成交時(shí)間的價(jià)格指數(shù)、和評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)

評(píng)估值=3800*(1+10.5%)/(1+6.8%)=3932(元/平方米)

5.成新率價(jià)格調(diào)整法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率

資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)尚可使用時(shí)間/(資產(chǎn)已使用時(shí)間+資產(chǎn)尚可使用時(shí)間)

例題：某設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)年限10年，現(xiàn)在已經(jīng)用于生產(chǎn)8年，但因?yàn)榫S護(hù)良好和進(jìn)行過大修，各種損耗已經(jīng)得到補(bǔ)償，預(yù)計(jì)還可用于生產(chǎn)4年，則其實(shí)體性貶值率為( )

A、100%

B、66.7%

C、33.3%

D、18.6%

答案：C

解析：成新率=4/(8+4)=0.33

實(shí)體性貶值率=1-成新率

直接比較法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)，但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場閱歷和評(píng)估技巧。

在具體操作過程中，直接比較法中使用頻率較高的有成本市價(jià)法、價(jià)值比率(倍數(shù))法等具體評(píng)估方法。

市場售價(jià)類比法評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物售價(jià)*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2*···*修正系數(shù)n

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值+···

價(jià)值比率法(1)成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本(成本市價(jià)比率)

(2)市盈率比率法。

市盈率比率法主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估，是以參照企業(yè)市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象(企業(yè))的相同口徑的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象(企業(yè))價(jià)值的方法。

評(píng)估價(jià)值=評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額×參照物(企業(yè))市盈率

例題：在機(jī)器設(shè)備重置成本的估算中，對(duì)于目前仍在生產(chǎn)和銷售的機(jī)器設(shè)備，其現(xiàn)行購置成本的確定方法一般采用( )(2005)

A.現(xiàn)行市價(jià)法

B.物價(jià)指數(shù)法

C.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

D.重置核算法

答案：A

例題：運(yùn)用市場法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)應(yīng)該考慮的可比因素主要有( )

A、資產(chǎn)功能

B、資產(chǎn)歷史成本

C、資產(chǎn)實(shí)體特征

D、市場條件

答案：ACD

第二節(jié) 收益法

一、收益法的內(nèi)涵和使用前提(掌握)

復(fù)利終值

折現(xiàn)

現(xiàn)在存入銀行10000元，利率10%，二年后本利和為12100元，這是求復(fù)利終值;兩年后12100元，在折現(xiàn)率10%時(shí)，折現(xiàn)值為10000元，這就是折現(xiàn)。

基本含義收益法是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，采用資本化和折現(xiàn)的途徑，求出現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

三大要素預(yù)期收益;A

折現(xiàn)率或資本化率;i

預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。N

三大條件(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;

(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;

(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

三大參數(shù)收益額是預(yù)期收益，而不是歷史收益

是客觀收益，而不是實(shí)際收益

折現(xiàn)率它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。

折現(xiàn)率和資本化率的本質(zhì)是相同的，習(xí)慣上人們將未來有限年期收益折算成現(xiàn)值稱為折現(xiàn)率，把未來無限年期收益折現(xiàn)的比率稱為資本化率

收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

例題：收益法中的收益額是指( )

A.資產(chǎn)未來的預(yù)期收益

B.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益

C.資產(chǎn)的實(shí)際收益

D.資產(chǎn)的客觀收益

E、評(píng)估基準(zhǔn)日前若干年的平均收益

答案：AD

例題：收益法中折現(xiàn)率作為一種期望投資報(bào)酬率，其構(gòu)成應(yīng)當(dāng)包括( )

A、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

B、行業(yè)基準(zhǔn)收益率