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第七節、基準地價修正法

注：基準地價修正法，與市場法的原理是一致的，只是參照物價格采用的是基準地價。該方法精度取決于基準地價及其修正系數的精度，一般作為輔助方法，可以快速方便地進行宗地地價評估。

一、基準地價的含義

1.基準地價定義

按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。基準地價是已知的，政府會進行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

2.標定地價

市、縣政府根據需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內的價格。

二、基準地價測算的基本思路。

1.基準地價的確定：選擇樣點土地，根據交易案例，對樣點地價進行各因素調整，得到標準宗地地價，然后根據評估區域內的標準宗地地價求取基準地價。

2.利用基準地價，評估標定地價

標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數修正進行評估得到。

在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數表，以滿足評估標定地價的需要。

三、基準地價的特點與作用

(一)基準地價的特點

1. 基準地價是土地使用權價格;

2. 基準地價是區域性價格;

這個區域可以是級別區域，也可以是區段，因而基準地價的表現形式通常為區片價和路段價，或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

3. 基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區的;

4. 基準地價必定是平均價格;

5. 基準地價是單位土地面積的地價;

6. 基準地價具有現實性，是評估出的一定時期內的價格。

(二)基準地價的作用

1. 政府公告作用;

2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據;

3. 宏觀調控地價水平的依據;

4. 征收城鎮土地稅收的依據

5. 進一步評估宗地地價的基礎

6. 引導土地資源在行業部門間的合理配置。

四、基準地價修正法的基本思路——市場法的原理和思路

基本原理是替代原理，根據基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，將被估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正求取被估宗地在評估基準日的價值。

五、基準地價修正系數法的適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮的土地估價;

2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估;

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準地價修正系數法估價的程序

被估宗地地價

=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數

注意：教材公式5-26，分母是基準地價的使用年限，應該采用土地法定最高出讓年限。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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