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為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2011年注冊資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點，我們特地為您匯編了注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助!!

綜合例題：

例題：某房地產(chǎn)公司與2002年11月以有償出讓的方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并與2004年11月在此土地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為2000元/平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置價格為2500元/平方米。該建筑物占用土地面積為500平方米，建筑面積為900平方米。目前該建筑物用于出租，每月平均時候租金30000元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅每平方米20元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評估該宗土地2006年11月的土地使用權(quán)價格。

解析：

(1)確定評估方法：收益法

(2)計算年總收益(是客觀收益而不是實際收益)

年總收益=50*12*900*(1-10%)=486000

(3)計算年總費用

年管理費=486000*3.5%=17010

年維修費=2500*900*1.5%=33750

年稅金=20*900=18000

年保險費=2500*900*0.2%=4500

年總費用=73260

(4)房地產(chǎn)凈收益=412740

(5)計算房屋年收益

房屋年綜合性貶值額=2500*900/48=46875

房屋重置價格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年純收益=2156250*8%=172500

(6)計算土地年純收益

土地年收益=房地產(chǎn)年收益-房產(chǎn)年收益=240240

(7)計算土地使用權(quán)價格(剩余使用年限46年，年收益，資本化率)

評估值=3279280

第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路、適用范圍

二、操作步驟、因素修正、計算公式

收集交易資料		案例收集需要日積月累，案例太少，評估價值就不能滿足客觀、合理的要求
確定可比交易案例		針對被評估房地產(chǎn)的特點，選取符合條件的交易案例。若房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，所選取的交易案例不應(yīng)超過三年，若市場變化較快，交易案例不應(yīng)超過兩年。
因素修正	P=P'×A×B×C 評估價值=參照物價值*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
	交易情況修正	①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。 ②交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。 ③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。 ④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。 ⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。 考試中一般會給出交易情況修正系數(shù)，需要可比案例交易情況通過系數(shù)修正成正常情況 A=正常情況交易指數(shù)/可比案例交易情況指數(shù) 如兩個可比案例的交易情況指數(shù)分別為1%、-1%，此時僅考慮交易情況的評估值 評估值=案例1價值*100/101 評估值=案例2價值*100/99
	交易日期修正	定基價格指數(shù)、環(huán)比價格指數(shù) 考試中一般會給出環(huán)比物價指數(shù)或定基物價指數(shù)，需要將可變案例交易日期通過物價指數(shù)修正到評估基準(zhǔn)日 如兩個參照物成交時間分別是2007年底、2008年底，評估時間為2009年底，已知自2007年以來年底的價格指數(shù)分別為102、105、106，如僅考慮物價指數(shù)，（定基物價指數(shù)） 評估值=案例1價值*106/102 評估值=案例2價值*106/105 如兩個參照物成交時間分別是2007年底、2008年底，評估時間為2009年底，已知自2007年以來年底的價格指數(shù)分別比上一年上漲了10%，如僅考慮物價指數(shù)，（環(huán)比物價指數(shù)） 評估值=案例1價值*110%*110% 評估值=案例2價值*110%
	房地產(chǎn)狀況修正	考試中一般會給出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)，需要將可比實例房地產(chǎn)狀況修正到評估對象的狀況指數(shù) 如兩個參照物的房地產(chǎn)狀況指數(shù)分別為+2%、-2%（與評估對象比較），如僅考慮房地產(chǎn)狀況 評估值=案例1價值*100/102 評估值=案例2價值*100/98
	容積率修正	容積率修正，不是容積率的直接比較，因為地價與容積率不是線性關(guān)系，我們需要確定容積率修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)考試中會給出 經(jīng)容積率修正后可比實例價格=可比實例價格×容積率修正系數(shù)之比 容積率 2（參照物） 2.1 2.3（評估對象） 2.5 修正系數(shù) 1.8 1.9 2.0 2.1 若僅考慮容積率： 評估價值=參照物價值*2.0/1.8
	土地使用年期修正	將等額年金折現(xiàn)的公式： 不同使用年期的修正也就是年金現(xiàn)值系數(shù)之比，   若參照物的壽命期更長，則使用年期修正系數(shù)小于1，若參照物壽命期比評估對象短，則使用年期修正系數(shù)大于1。
在計算修正額、修正系數(shù)時，請大家稍微多考慮一下，弄清楚分子、分母應(yīng)該是多少，然后將這些系數(shù)連乘，通過對參照物的修正得出評估對象的價格，然后對若干個評估計算結(jié)果，剔除掉異常參照物，采取加權(quán)評卷、算術(shù)平均的方式求取最終的評估結(jié)果。
例題：在運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，通過交易日期修正，將可比交易實例價格修正為（   ）的價格。 A.評估時間    B.評估基準(zhǔn)日    C.過去時點    D.未來時點    答案是：B 例題：市場比較法中的個別因素修正目的在于將可比交易實例價格轉(zhuǎn)化為（   ）價格。 A.評估基準(zhǔn)日   B.正常交易    C.待估對象自身情況下  D.類似地區(qū) 答案：C 例題：運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，通過區(qū)域因素修正后，可將參照物價格修正為（  ）條件下的價格。 A、評估對象所處區(qū)域  B、參照物所處區(qū)域   C、城市平均區(qū)域   D、參照物規(guī)劃區(qū)域 答案：A例題：有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C、D、四宗土地交易實例，具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標(biāo)的相比較，以評估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.5-2之間時，容積率每增加0.1，宗地價比容積率為1.5時增加2%。該城市1998-2000年，每年地價指數(shù)上升1%。 宗地 成交價 交易時間 交易 情況 容積率 區(qū)域 因素 個別 因素 剩余 年限(年) 評估標(biāo)的 （元/平米） 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A、 2200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B、 2400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C、 2300 2001年1月 0 1.7 0 0 39 D、 2100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38 要求：試根據(jù)上述條件評估該待估宗地2002年1月的價值。 解析： （1）建立容積率修正系數(shù)表 容積率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系數(shù) 100 102 104 106 108 （2）案例修正計算 A：2200*（1+1%）*100/99*104/102*100/100*100/99*（年期修正系數(shù)）= B：2400*（1+1%）*100/100*104/106*100/102*100/100*（年期修正系數(shù)）= （3）評估結(jié)果

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