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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章 房地產評估的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第九節　在建工程評估

一、在建工程的含義與特點

（一）在建工程的含義

在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建立項目。

（二）在建工程的特點

1.在建工程情況復雜

2.在建工程之間可比性比較差

3.在建工程的投資不能完全體現在建工程的形象進度

4.建設工期長短差別較大

5.在建工程的價格受后續工程的影響

二、在建工程評估的資料收集與分析

三、在建工程評估的主要方法

（一）形象進度法（掌握）

1.思路

選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的房地產市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。

2.計算公式：

在建工程價值

＝ 建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×（ 1 -折扣率） （5－32）

其中在建工程建造完成后的房地產市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。

工程形象進度百分比

＝（實際完成建筑工程量＋ 實際完成安裝工程量）/總工程量× 100% （5－33）

（二）成本法

1.思路

按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發或建造被估在建工程已經耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。

2.公式：

在建工程價值

＝土地取得費用＋專業費用 ＋ 建造建筑物費用＋正常利稅 （5－34）

（三）假設開發法

1.思路

與房地產評估假設開發法道理是相同的，就是房地產建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。

2.公式：

在建工程價值

＝房地產預期售價－（后續工程成本＋后續工程費用＋正常利稅） （ 5－33 ）

四、在建工程評估方法的選擇

1.整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

-----可采用工程形象進度法進行評估。

2.對于實際完成工作量較少的在建工程

-----采用成本法或假設開發法進行評估。

3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的

----要考慮在建工程的功能性及經濟性貶值，進行風險系數調整

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（責任編輯：中大編輯）

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