精品91麻豆免费免费国产在线_男女福利视频_国产一区二区三区小向美奈子_在教室里和同桌做校园h文

本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章 房地產(chǎn)評估的知識點精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

一、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等

不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。

二、基本思路

（一）收益為無限年期的房地產(chǎn)價值

計算公式為：

房地產(chǎn)價格=純凈益/資本化率 （5-1）

這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提：

（1）凈收益每年不變；

（2）資本化率固定；

（3）收益為無限年期。

提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

（二）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值

計算公式為：

這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：

（1）凈收益每年不變；

（2）資本化率固定且大于零；

（3）收益年期有限為n。

提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

（三）以上思路的具體運用

運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。

三、凈收益

（一）凈收益的含義

1.定義（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。

2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

（1）實際凈收益

①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益

例如：

ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；

ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；

ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負值；

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值

②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估

（2）客觀凈收益

①含義

房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素

②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。

3.凈收益的計算公式

凈收益=客觀總收益-客觀總費用

（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）

1.含義

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

2.確定客觀總收益時候要注意以下問題

（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。

（2）在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。

【例題】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。

要求：

評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。

[答案]1.收益總年限=40（法定最高年限）-2-2=36年

2.現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約

目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。

如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為

2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1 000=21 500元

2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1 000=13 015元

2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1 000=4 545.15元

這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為

21 500*（1+10%） -1+13 015*（1+10%）-2+4 545.15*（1+10%）-3=34 100元

違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。

3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。

收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）

4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為

客觀收益年限＝40-2-5＝33年

基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）

收益現(xiàn)值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）

5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）

3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

（2）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；

（3）必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。

（三）客觀總費用（接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費用的概念）

1.定義

總費用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

四、資本化率

資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。

（一）資本化率的實質(zhì)

1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

提示：這里實質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)。

2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。

（二）求取資本化率的方法

1.凈收益與售價比率法（這個方法本質(zhì)上和135的例題方法接近）

（1）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料。

（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。

（3）對所以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率

（1）定義

將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率

（2）適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵

評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物資本化率

（1）適用對象

建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值

（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

3.土地資本化率

（1）適用對象

土地資本化率用于求取土地自身的價值

（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益

房地合一的凈收益

＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）

土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）

建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）

（L＋B）×r＝ L×r1＋B×r2

五、計算公式

（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 　（5－5）

房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用＝管理費＋維護費＋保險費＋稅金

（二）單獨評估土地的價值

1.由土地收益評估土地價值--適用于空地出租

土地價值＝土地凈收益/土地資本化率 　（5－6）

土地凈收益＝土地總收益－土地總費用

土地總費用＝管理費＋維護費＋稅金

2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值

（1）方法一（建筑物價值扣除法）

土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值 （5－7）

建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)

當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

＝（建筑物重置成本－殘值）/耐用年限

【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

＝（建筑物重置成本－殘值）/土地使用權(quán)尚余年限

【注意】

①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2－36

②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定"土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。"。

非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應(yīng)該予以考慮

（2）方法二（建筑物收益扣除法）

土地價值＝（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率 　（5－8）

建筑物純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

（三）單獨評估建筑物的價值

1.建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值 　（5－9）

2.建筑物價值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率 （5－10）

特別注意：

（1）這里公式（5－5）（5－6）（5－8）（5－10），計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式（5－2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限

（2）房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費

相關(guān)文章：

2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章精講匯總

2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第四章精講匯總

關(guān)注：2012年注冊資產(chǎn)評估師考試報名時間  報考條件  考試用書

（責(zé)任編輯：中大編輯）