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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（掌握）

一、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等

不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

二、基本思路

（一）收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=純凈益/資本化率 （5-1）

這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：

（1）凈收益每年不變；

（2）資本化率固定；

（3）收益為無限年期。

提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

（二）收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

計(jì)算公式為：

這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為：

（1）凈收益每年不變；

（2）資本化率固定且大于零；

（3）收益年期有限為n。

提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

（三）以上思路的具體運(yùn)用

運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

三、凈收益

（一）凈收益的含義

1.定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。

2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

（1）實(shí)際凈收益

①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益

例如：

ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；

ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；

ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值

②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估

（2）客觀凈收益

①含義

房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。

由于評(píng)估的結(jié)果是用來作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素

②只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

3.凈收益的計(jì)算公式

凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用

（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）

1.含義

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題

（1）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。

（2）在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。

（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）

1.定義

總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。

四、資本化率

資本化率又稱為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。

（一）資本化率的實(shí)質(zhì)

1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致， 請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。

2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。

（二）求取資本化率的方法

1.凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和135的例題方法接近）

（1）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。

（2）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。

（3）對(duì)所以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率

（1）定義

將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率

（2）適用對(duì)象及凈收益的范圍內(nèi)涵

評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物資本化率

（1）適用對(duì)象

建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值

（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

3.土地資本化率

（1）適用對(duì)象

土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值

（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益

房地合一的凈收益

＝房地合一的價(jià)值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）

土地凈收益＝土地價(jià)值（L）×土地的年收益率（r1）

建筑物凈收益＝建筑物價(jià)值（B）×建筑物的年收益率（r2）

（L＋B）×r＝ L×r1＋B×r2

很容易得到：

式中：

r--綜合資本化率；

r1--土地資本化率；

r2--建筑物資本化率；

L--土地價(jià)值；

B--建筑物價(jià)值

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們?cè)诘诙轮v收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的

五、計(jì)算公式

（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 　（5－5）

房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金

（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值--適用于空地出租

土地價(jià)值＝土地凈收益/土地資本化率 　（5－6）

土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用

土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值

（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）

土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值 （5－7）

建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù)

當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

＝（建筑物重置成本－殘值）/耐用年限

【說明】住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

＝（建筑物重置成本－殘值）/土地使用權(quán)尚余年限

【注意】

①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2－36

②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算）中取短。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定"土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。"。

非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價(jià)值，不一定。如果有殘余價(jià)值，應(yīng)該予以考慮

（2）方法二（建筑物收益扣除法）

土地價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率 　（5－8）

建筑物純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值 　（5－9）

2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率 （5－10）

特別注意：

（1）這里公式（5－5）（5－6）（5－8）（5－10），計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式（5－2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限

（2）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)

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