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2011年注冊資產評估師考試：土地與房地產管理制度

第二節 房地產管理法律制度

三、房地產開發管理

(一)房地產開發的概念

房地產開發，是指以土地開發和房屋建設為投資對象所進行的生產經營活動。其中，土地開發是指依法征地拆遷，平整土地，建設供水、排水、供電、道路交通等公用基礎設施，形成房屋建設或其他建設用地條件，使土地得以增值的活動。房屋建設是指建造房屋以及相配套的其他地面建筑物的活動。房地產開發的基本目的是提供滿足人們各種需要的房屋和其他建筑物，是房地產業的生產環節，是整個房地產運行的基礎。

(二)房地產開發的要求

1.按照合同約定開發。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

2.符合法定標準。房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房動產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定，并對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

3.驗收合格方可交付使用。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

4.群體項目應當綜合驗收。住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照上述規定和下列要求進行綜合驗收：(1)城市規劃設計條件的落實情況;(2)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(3)單項工程的工程質量驗收情況;(4)拆遷安置方案的落實情況;(5)物業管理的落實情況。

5.開發項目及建設事項備案。房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

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