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2011年注冊資產評估師考試：土地與房地產管理制度

五、房地產產權登記管理

房地產產權登記管理，是指國家有關房地產管理機關對房地產產權及其合法變動情況，予以審查、確認、記載，并頒發相應證書的管理活動。房地產產權登記制度能夠確認和保護房地產權利人的合法權益，能夠保證房地產權利人取得、變更房地產的法律效力，便于加強國家對房地產工作的管理，并能為有關國家機關處理房地產權屬糾紛提供必要的依據。因此，《城市房地產管理法》第59條明確規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”

(一)地產產權登記(重點掌握)

地產產權登記主要包括土地使用權登記、土地所有權登記和土地他項權利登記。地產產權登記的法律憑證有《國有土地使用權證》、《集體土地所有權證》和《土地他項權利證明書》。按照《土地登記規則》的規定，地產產權登記分為設定土地權利登記、變更土地權利登記和注銷土地權利登記。

1.設定土地權利登記。設定土地權利登記，是指申請人為設定土地使用權、所有權和他項權利，依法向土地管理部門申請登記的活動。設定土地權利登記，分為以下幾種情況：

(1)以劃撥方式取得土地使用權的，新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設單位應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批準書之日起30日內，持建設單位用地批準書申請土地預登記。建設項目竣工驗收以后，建設單位應當在竣工驗收之日起30日內，持建設項目竣工驗收報告和其中有關文件申請國有土地使用權登記;其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。

(2)以出讓方式取得土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后30日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請土地使用權設定登記。成片土地開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，受讓方應當在每期付款后30日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。

(3)國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的，該企業應當在簽訂入股合同之日起30日內，持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請土地使用權設定登記。

(4)依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起30日內，持土地租賃合同和其他有關證明文件申請土地使用權設定登記。

(5)依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內，持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。土地管理部門應當在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權人頒發土地他項權利證書。

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請的先后順序辦理抵押登記和實現抵押權。

(6)有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后15日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證書。

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