精品91麻豆免费免费国产在线_男女福利视频_国产一区二区三区小向美奈子_在教室里和同桌做校园h文

本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章 房地產評估的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第四節(jié)　市場法在房地產評估中的應用（掌握）

一、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；

4.風景名勝區(qū)土地；

5.圖書館、體育館、學校用地等。

二、基本思路

市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P＝P'×A×B×C 　（5－11）

式中：

P--被估房地產評估價值；

P'--可比交易實例價值；

A--交易情況修正系數(shù)；

B--交易日期修正系數(shù)；

C--房地產狀況因素修正系數(shù)；

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P＝P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5－14）

注意：組成房地產狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。

四、操作步驟

（一）收集交易資料

（二）可比交易案例確定

（三）因素修正

1.交易情況修正

（1）需要修正的情形

① 有特殊利害關系的經濟主體間的交易；

② 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型

③ 買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

⑤ 特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況

（2）修正系數(shù)的計算公式

交易情況修正后的正常價格

＝可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）

＝P'×100/100（1±X%） （5－15）

注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的

2.交易日期修正

房地產價格的變動率一般用房地產價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行期日修正的公式如下：

交易基準日交易實例價格

＝評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格 （5－16）

提示：① 書上例題【5－5】，說每月上漲1%，實質上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)

② 交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關內容（教材36頁）

③ 關注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化"平均每月上漲1%"

[例5－5]現(xiàn)選取一可比房地產實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月至2007年7月，該類房地產價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正后2008年1月的方地產價格為：

『正確答案』

P＝6 000×（1＋1%）12×（1－0.2%）6

＝6 000×1.127×0.988

＝6 681（元/平方米）

3.容積率修正

容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計算：

經容積率修正后可比實例價格

＝可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)） 　（5－17）

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

相關文章：

2012年注冊資產評估師考試資產評估精講輔導第五章匯總

2012年注冊資產評估師考試資產評估精講輔導第四章匯總

關注：2012年注冊資產評估師考試報名時間  報考條件  考試用書  報考指南

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁