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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章 房地產(chǎn)評估的知識點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

一、基本思路

如房地產(chǎn)價(jià)值的形成：

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法（該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價(jià)格）。

該方法主要用于待開發(fā)土地的價(jià)值

二、適用范圍

1.待開發(fā)土地的估價(jià)。

2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。

三、計(jì)算公式

1. （5－24）

式中：

P--表示土地價(jià)值；

A--表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（可以以售價(jià)或者租金等形式表示）；

B--表示整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；

C--表示投資利息；

D--表示開發(fā)商合理利潤；

E--表示正常稅費(fèi)。

2.現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：

地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤 （5－25）

四、操作步驟

（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價(jià)

1.對于出售的房產(chǎn)--市場法

采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)

2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等--收益法

（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益

（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)

注意：這里的方法實(shí)質(zhì)上就是教材168頁的公式5－4

[例5－10]根據(jù)當(dāng)前房在產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房在產(chǎn)未來月租金凈收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的資本化利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)可確定為（假設(shè)房屋收益年其為無限年期）

『正確答案』 （萬元）

（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)

2.估算專業(yè)費(fèi)用

指測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：

專業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi) × i （ i為一定的百分率）

3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。

（1）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利

（2）預(yù)付地價(jià)款的利息

已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【（1＋利率）開發(fā)建設(shè)期－1】

（3）建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息

① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

② 期初一次性投入：全期計(jì)息

③ 均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半

④ 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間

⑤ 建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息

4.估算稅金

一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）

一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

（五）確定開發(fā)商的合理利潤

投資回報(bào)利潤率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)

（六）估算待估對象價(jià)值

五、應(yīng)用舉例

[例5-11] 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 2.5 ，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為 3000 元 / 平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%， 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000 元 / 平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6% ，開發(fā)商要求的投資利潤率為 10% 。

試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

（一）確定評估方法

現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評估，計(jì)算公式為：

地價(jià)＝樓價(jià)（價(jià)值）-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤

（二）計(jì)算樓價(jià)

樓價(jià)＝2 000×2.5×9 000＝45 000 000（ 元 ）

提示：容積率＝建筑物面積/土地面積

（三）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi)＝3 000×2 000×2.5＝15 000 000（ 元 ）

專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×10%＝15 000 000×10%＝1 500 000（ 元 ）

（四）計(jì)算利息

利息＝地價(jià)×[（1＋6%）2－1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1＋6%）1－1]

＝0.1236×地價(jià)＋990 000

提示：建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，所以，計(jì)息期按照建設(shè)期的一半計(jì)算

（五）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)

銷售費(fèi)用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元 ）

銷售稅費(fèi)＝45 000 000×6.5%＝2 925 000（元 ）

（六）計(jì)算利潤

利潤＝（地價(jià) ＋ 建筑物 ＋ 專業(yè)費(fèi)）× 10%

＝（地價(jià) ＋16 500 000 ）× 10%

（七）求取地價(jià)

地價(jià)＝樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤

地價(jià)＝45 000 000－16 500 000－1 125 000－2 925 000－0.1×地價(jià)－650 000－0.1236×地價(jià)－990 000

地價(jià)＝21 810 000/1.2236

＝17 824 452（元）

（八）評估結(jié)果

單位地價(jià)＝17 824 452/2 000

＝8 912（元 / 平方米）

樓面地價(jià)＝8 912 ÷ 2.5

＝17 824 452/（2 000×2.5）

＝3 565（元/平方米）

【例·計(jì)算題】（2008年度考題）某待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為l0 000平方米，土地出讓年限為40年，于2006年5月19日取得土地使用權(quán)，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為2 000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的l0%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為85%，該類房地產(chǎn)的資本化率為l0%，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤率為l5%。評估基準(zhǔn)日為2008年5月l9日。

要求：

根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準(zhǔn)日的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

『正確答案』

計(jì)算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價(jià)

＝200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）＝396 784 080（元）

建筑費(fèi)＝2 000*10 000*2＝40 000 000（元）

專業(yè)費(fèi)＝40 000 000*10%＝4 000 000（元）

銷售費(fèi)用＝396 784 080*3%＝11 903 522.4（元）

銷售稅費(fèi)＝396 784 080*8%＝31 742 726.4（元）

利潤＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)）*15%＝0.15*地價(jià)＋6 600 000

利息＝地價(jià)*[（1＋6%）^2－1]＋44 000 000*[（1＋6%）^1－1]＝0.1236*地價(jià)＋2 640 000

地價(jià)＝396 784 080－44 000 000－43 646 248.8

－0.1236*地價(jià)－2 640 000－0.15*地價(jià)－6 600 000

地價(jià)＝299 897 831.2/1.2736＝235 472 543.34（元）

單位地價(jià)＝235 472 543.34/10 000＝23 547.25（元）

樓面地價(jià)＝23 547.25/2＝11 773.63（元）

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