為了幫助您更好的學習注冊資產評估師考試，全面了解2011年注冊資產評估師考試的相關重點，我們特地為您匯編了注冊資產評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!
第五節 成本法在房地產評估中的應用
一、基本思路、適用范圍
| 基本思路 | 認為生產成本與價格之間有著密切聯系，認為房地產價值應等于重置一宗與評估對象等效的房地產所需投入的各項費用及相應的利潤和稅金。 |
| 適用范圍 | 適用于房地產市場發育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估。對于無收益又很少有交易案例的政府辦公樓、學校、醫院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館等比較適用。 由于土地與建筑物具有不同的經濟特性，所以，房產價值評估與土地價值評估的成本法計算公式不同。 |
二、土地評估的成本法操作步驟
| 土地價值=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 | |
| 1.計算開發土地取得費用 | 土地取得費用是為取得土地向原有土地使用者支付的費用，分為兩種情況： （1）國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用 土地補償費 地上附著物補償費 青苗補償費 安置補助費 （2）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在經濟上的補償。 |
| 2.計算土地開發費用 | （1）基礎設施配套費（三通一平、七通一平） （2）公共事業建設配套費 （3）小區開發配套費 |
| 3.計算投資利息 | 土地取得費的計息周期為整個開發期和銷售期，土地開發費若是平均投入的，計息期為開發期的一半加銷售期。 |
| 4.計算投資利潤和稅費 | 利潤計算的基數是土地取得費和土地開發費，也就是開發后土地的低價。 |
| 5.確定土地增值收益 | 土地增值收益主要是土地的用途改變或土地功能變化引起的 |
| 例題：屬于基礎設施中是“三通一平”的項目包括（ ）和平整地面。 A.通水 B.通油 C.通路 D.通訊 E.通電 答案是：ACE 例題：國家征用集體土地而支付給集體經濟組織的費用包括（ ）。 A.土地補償費 B.拆遷費 C.安置補助費 D.地上附著物補償費 E.青苗補償費 答案：ACDE |
|
三、成本法評估新建房地產的費用
| 新建房地產開發過程中發生的各項費用，包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。 新建房地產價值=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 |
|
| 土地取得費用 | 1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等。 2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用。 3.土地取得費包含土地取得的手續費及稅金。 |
| 開發成本 | 1.勘察設計和前期工程費 2.基礎設施費 3.房屋建筑安裝工程費 4.公共配套設施建設費 5.開發過程中的稅費及其他間接費用。 |
| 開發利潤 | 應以開發類似房地產的平均利潤來確定 |
| 管理費用 | |
| 投資利息 | 以土地取得費用和開發成本之和作為計算利息的基數 |
| 銷售稅費 | 銷售費用：廣告宣傳費、委托銷售代理費 銷售稅金及附加：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加 其它銷售費用：印花稅、交易手續費、產權轉移登記費 |
|
|
|
四、舊建筑物評估的成本法
| 運用成本法評估舊建筑物的價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 建筑物的價值減損分為有形損耗和無形損耗，有形損耗 建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限 |
|
| 直線折舊法 （定額法） |
年貶值額=（重置成本-殘值）/耐用年限 =重置成本*（1-殘值率）/耐用年限 耐用年限=建筑物已經使用年限+尚可使用年限 |
| 成新折扣法 | 根據建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。 建筑物價值=重置成本×成新率 |
| 例題：對于建筑物的過剩功能，在評估時刻考慮按（ ）處理。 A.功能性貶值 B.建筑物增值 C.經濟性貶值 D.經濟性溢價 答案：A 例題：運用成本法對房地產價格評估，其使用范圍主要是（ ）。 A.博物館 B.學校用地 C.公園用地 D.商業用地 答案：ABC |
|
第六節 假設開發法在房地產評估中的應用
一、假設開發法的基本思路、適用范圍、基本公式
| 基本思路 | 假設開發法又稱剩余法、到算法、預期開發法 假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用于待開發土地價值的評估。 |
| 適用范圍 | 待開發土地的評估 對生地的評估 待拆遷改造的再開發房地產的評估 |
| 基本公式 | 地價+建筑費+專業費用+銷售費用+利息+稅費+利潤=預期樓價 地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 |
| 例題：運用剩余法評估房地產價格，其適用范圍主要是（ ）。 A.待開發土地 B.已開發建筑完成的土地 C.將生地開發為熟地 D.待拆遷改造的在開發土地 答案：ACD |
|
二、操作步驟
| 調查房地產的基本情況 | |
| 確定被估房地產的最佳開發利用方式 | |
| 預測房地產售價 | 1.對于出售的房產—采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價。 2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法 (1)先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益; (2)再采用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。 |
| 估算各項成本費用 | 1、估算開發建筑成本費用—建筑費 2、估算專業費用—通常按建筑費的一定比例計 3、確定開發建設工期，估算預付資本利息 (1)利息的計算采用復利 (2)預付地價款的利息 已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】 (3)建筑開發費和專業費的利息 ①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入; ②期初一次性投入：全期計息; ③均勻投入：計息期為開發期的一半; ④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間; ⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。 4、估算稅金—一般以建成后房地產總價的一定比例計算 5、估算租售費用—包括中介代理費、市場營銷費、買賣手續費等，一般以房地產總價或租金的一定比例計算 |
| 確定開發商的合理利潤 | 投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。 |
| 估算待估對象價值 | |
| 例題：土地使用權評估的假設開發法中，計算利潤是基礎是（ ） A.地價+建筑費 B.地價+建筑費+利息 C.地價+建筑費+專業費+利息 D.地價+專業費+建筑費 答案是：D 例題：用剩余法評估地價時，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按（ ）計算。 A.整個開發建設工期 B.開發建設工期的一半 C.整個空置期 D.空置期的一半 答案是：A 例題：被評估對象為一宗待開發的商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日其為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。 評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料： ⑴將待估宗地開發成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入。 ⑵大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。 ⑶專業費用為建筑費用的10%。 ⑷預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，3-5層（即寫字樓部分的1-3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層每平米為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。 ⑸管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建筑費及專業費用的0.1%，維修費用為建筑費用的1%，年貸款利率為5%，復利計息。 ⑹開發商要求的利潤為建筑費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%。 ⑺房地產綜合資本化率為8%。 ⑻每年按365天考慮。 ⑼本項目不考慮所得稅因素。 根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。 解析： 1-2層建筑面積：3000*2=6000（平方米） 3-5層建筑面積：1900*3=5700（平方米） 6層以上建筑面積：5000*5-6000-0.57=13300（平方米） 年總收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（萬元） 年總費用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 年利潤=1983.48（萬元） 大廈價值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（萬元） 建筑費用=3000*2.5=7500（萬元） 專業費用=7500*10%=750萬元 開發商利潤=（7500+750+500+地價）*25% 地價利息，按3年計算復利，土地開發費利息2.5年算，建筑費、轉業費分階段投入，第一階段投入的60%，計息期為1.5年，第二階段投入的計息期為0.5年。 利息=0.1576*地價+522.2 地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 求解得地價為8451.36 |
|
相關文章：
編輯推薦：
（責任編輯：）
微信公眾號
網校手機版
Copyright ? 2003 - 2020 mining4africa.com All Rights Reserved. 中大英才（北京）網絡教育科技有限公司 版權所有
出版物經營許可證:新出發京字第豐180113號
京B2- 20201340
京ICP備10212420號-1
京公安備11010602000551號
營業執照
