本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《經濟法》第四章 物權法律制度的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!
第三節 所有權
一、所有權概述
（一）所有權的概念和特征
1.定義：所有權，是指所有人依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。
2.特征：完全物權、整體性、恒久性、彈力性（可以分離，通過支配權）
（二）所有權的權能
所有權的權能包括占有、使用、收益和處分。
【注意】孳息
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定義
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例子
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歸屬
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辨析
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天然孳息
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依據物的自然性能或者物的變化規律而取得的收益
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果樹所結果實
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1.有約定按約定
2.一物之上既有所有權人，又有用益物權人的，因該物產生的天然孳息由用益物權人取得。 |
原物、孳息屬于兩個獨立的物，（如：尚在母牛身體里的小牛不屬于孳息）
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法定孳息
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依據一定法律關系而收取的孳息
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租金
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1.有約定按約定
2.按照交易習慣取得 |
【注意】占有不等于所有（如：a租給b，a所有，b占有）
【注意】處分包括法律處分（所有權消滅）和事實處分（改變所有物的性狀）
（三）所有權的取得
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原始取得
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先占
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1.財產須為無主物，且須為動產。（如：撿貝殼）
2.性質：單方事實行為。 |
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勞動生產、收益
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勞動產品及孳息
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征收
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1.前提：為了社會公共利益的需要
2.做法：集體所有的土地和單位個人的房屋及其他不動產所有權轉歸征收人——轉移所有權 |
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善意取得
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無處分權人將動產或不動產轉讓給受讓人，如果受讓人取得該動產時出于善意，則受讓人將依法取得該動產或不動產的所有權或其他物權
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添附
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不同所有人的財產合并在一起，形成一種不能分離的新財產，或分離在經濟上不合理
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沒收
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采取強制手段，剝奪違法犯罪分子的財產歸國家所有
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拾得遺失物
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非基于占有人的意思且非基于他人行為而喪失占有之物。
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繼受取得
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通過法律行為從原所有人處取得對某項財產的所有權。
包括：買賣合同、贈與、互易、繼承、受遺贈等 |
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關鍵點：
◆善意取得
1.善意取得必須符合如下構成要件：（1）受讓人受讓財產時主觀上為善意；
（2）以合理的價格有償受讓；
（3）轉讓財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
2.后果：
（1）受讓人依照善意取得制度的規定取得不動產或者動產的所有權的
（2）原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失
3.不適用情形：
（1）法律禁止或限制流轉的物；
（2）贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物（除非第三人從出賣同類物品的公共市場上買得）
（3）無償受讓
（4）明顯低價購入
（5）在受讓時知道或者應當知道
◆添附
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形式
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混合
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指不同所有人的財產相互摻和，難以分開并形成新財產。
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附合
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指不同所有人的財產緊密結合在一起而形成新財產，雖未達到混合的程度，但非經拆毀不能達到原來的狀態。
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加工
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指一方使用他人財產加工改造為具有更高價值的新的財產。
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歸屬
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（1）由當事人協商處理
（2）協議不成，應歸給新財產添附價值量大的一方所有，但其應向原所有人給付適當的經濟補償。 （3）如果取得新財產所有權的一方的添附系出于惡意（即明知是他人的財產而進行加工，或有其他故意或者過失行為），則原所有人除有權向其請求經濟補償外，還有權要求其賠償因添附所造成的損失。 |
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（四）所有權的行使和消滅
1.行使
（1）所有權人直接行使
（2）所有權人授權他人行使：用益物權和擔保物權
2.消滅
（1）所有權客體滅失。
（2）所有權主體消滅。
（3）所有權被依法轉讓。
（4）所有權被拋棄。
（5）所有權被依法強制消滅。
【注意】絕對消滅：該財產已不復存在（第一點）
相對消滅：一方喪失了所有權，但同時另一方則取得了對該項財產的所有權（第二三五點）
（五）征收征用制度
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征收
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征用
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目的
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為了公共利益的需要
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因搶險、救災等緊急需要
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對象
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僅限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
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不動產和動產
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補償
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①征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用
②征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。 |
單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
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后果
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①征收是財產所有權發生了變化；
②不存在返還的問題。 |
①所有權沒有變化，使用權暫時發生變化
②如果標的物沒有滅失，則仍需要返還給權利人。 |
二、國家所有權和集體所有權、私人所有權
（一）國家所有權
1.國家所有權概述
國家所有權（全民所有）是指以國家的名義享有的所有權，即國家對國有財產的占有、使用、收益和處分的權利。
（1）國家所有權的主體：國家（唯一性和統一性）
（2）國家所有權的客體
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專屬于國家所有的財產（不適用善意取得）
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①礦藏、水流、海域
②城市的土地 ③無線電頻譜資源 ④國防資產 |
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非專屬于國家所有的財產
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①森林、山嶺、草原、荒地、灘涂
②野生動植物資源 ③文物 ④基礎設施 ⑤農村和城郊的土地 |
（3）國家所有權的取得：積累、交易、稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。
（4）國家所有權的行使：
國家所有權在行使方式上必須通過法律法規授權的國家機關、企事業單位以及國家投資的企業
2.國家所有權的保護
（二）集體所有權
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主體
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城鎮集體、集體的全體成員
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客體
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①法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
②集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施； ③集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施； ④集體所有的其他不動產和動產。（野生動植物資源、文物等） |
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內容
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必須由集體組織的成員進行民主管理，并且依照法定的程序行使權利。
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行使
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（1）農民集體所有權的行使：下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
①土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包； ②個別土地承包經營權人之間承包地的調整； ③土地補償費等費用的使用、分配辦法； ④集體出資的企業的所有權變動等事項； ⑤法律規定的其他事項。 （2）自然資源集體所有權的行使：集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：①屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；②分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；③屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。 |
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保護
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（三）私人所有權
私人對合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
三、業主的建筑物區分所有權
（一）業主的建筑物區分所有權的概念、特征
1.概念：
業主的建筑物區分所有權是指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種"復合物權"。
業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"
2.特征：
（1）權利的復合性
（2）專有所有權的主導性
①取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權；
②專有所有權的大小決定區分所有權人共有所有權和共同管理權的大小；
③只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。
（3）一體性：不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。
（二）專有所有權
1.定義：專有所有權是指區分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。2.注意事項
（1）業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
（2）業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
（三）共有所有權
1.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
2.共有的部分：
（1）建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。
（2）建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。
（3）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
（4）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
（5）建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。
（四）共同管理權
1.業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
2.業主共同決定的事項：（選擇題）
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（1）制定和修改業主大會議事規則；
（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； |
經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（1/2+1/2）
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（1）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（2）改建、重建建筑物及其附屬設施 |
經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意（2/3+2/3）
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四、相鄰關系
相鄰關系是指不動產的相鄰各方在行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。（選擇題，對比地役權）
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相鄰用水、排水關系
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不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。 對自然流水的排放，應當尊重自然流向。 |
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因通行產生的相鄰關系
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不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
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因修建施工、防險發生的相鄰關系
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不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，權利人應當提供必要的便利。
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因通風、采光發生的相鄰關系
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建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
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相鄰排污關系
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不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
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相鄰防險關系
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不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
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五、共有
（一）共有概述
1.共有的概念及特征（了解）
（1）概念：共有，是指兩個或兩個以上的主體就同一不動產或動產享有所有權。即一個財產上有多個所有權人。
（2）特征：
①主體：兩個或兩個以上的公民或法人
②客體：共有物在共有關系存續期間不能分割
③內容：共有人對共有物按照各自的份額享有權利并承擔義務，或平等享有權利，承擔義務。
④性質：不是一種獨立的所有權類型
（3）種類：按份共有和共同共有。
（二）按份共有
1.判斷標準：
共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
2.按份共有人的權利：
（1）有權依其份額對共有財產享有占有、使用、收益權。
按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。但對共有財產的使用方法，應由全體共有人協商確定。--份額部分單獨，共有財產協商
（2）有權按照約定管理共有財產。有約定按約定；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
（3）處分份額：
按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。
共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
（4）處分共有財產：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2／3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
3.權利義務：按照各自的份額享有權利，同時也要按各自的份額分擔義務。
4.享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。（出資額→等額）
（三）共同共有
共同共有是指兩個或兩個以上的法人或公民，根據某種共同關系（如夫妻關系、共有所有權）而對某項財產不分份額地共同享有權利并承擔義務。
1.共有財產不分份額，只有在共同共有關系終止時，才能確定各共有人的份額，以分割共有財產。
2.共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
3.各共有人平等地享有權利和承擔義務。.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的按約定；沒有約定或者約定不明確的，共同共有人共同負擔。
（四）共有物的分割
1.可約定：不得分割共有的不動產或者動
沒有約定或者約定不明確的：按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。
2.分割方式：協商確定。
達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割--或分割，或變賣
（五）因共有財產而產生的共同債務
1.對外承擔連帶責任
因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。
2.對內
按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。
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