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2012年會計(jì)職稱考試科目經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)講義第五章(7)

發(fā)表時間:2012/4/12 10:06:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,但在計(jì)算土地增值稅時,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別按以下兩種情況扣除:

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn):

①外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,因此,在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定,其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,加計(jì)20%的扣除。

(二)稅率

1、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。

2、速算扣除法

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目

(責(zé)任編輯:xll)

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