第四節房地產開發項目合同管理

一、房地產開發項目合同概述

(一)房地產開發項目合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。合同作為一種協議，其本質是一種合意，必須是兩個以上意思表示一致的民事法律行為。合同當事人做出的意思必須合法才具有法律約束力。房地產開發項目合同是指房地產開發企業或其代理人與項目承包人或供應人為完成一確定的房地產開發項目所指向的目標或規定的內容，明確相互的權利義務關系而達成的協議。

(二)房地產開發項目合同的內容

房地產開發項目合同的內容由合同雙方當事人約定。合同的類型不同，其內容和繁簡程度也不同，但所包含的基本內容是相同的。

(三)房地產開發項目合同體系

房地產開發項目是一個復雜的社會生產過程，參與工程建設的除有房地產開發企業外，一般還應有設計、監理、施工、設備供應、材料供應單位等，他們之間形成各種各樣的經濟法律關系。維系這些關系的紐帶是合同，因此房地產開發項目就有各式各樣的合同。它們之間有復雜合同關系，其中房地產開發企業和工程承包單位是兩個最主要的合同主體。

(1)房地產開發企業的主要合同關系。

(2)施工單位的主要合同關系。

(3)項目合同體系構成圖。

二、房地產開發項目合同策劃

房地產開發項目合同策劃要解決選擇合適的合同類型和擬定的主要合同條款兩個關鍵問題。

(一)合同類型選擇

在房地產開發實際工程中，不同種類的合同，有不同的適用條件、不同的權利和責任的分配、不同的付款方式，對合同雙方有不同的風險。因此，要根據開發項目特點選擇合適的合同類型。依據汁價方式不同，房地產開發項目開發建設過程中常見的合同類型如下所示。

(1)總價合同。(2)單價合同。(3)成本加酬金合同。

(二)合同主要條款擬定

在房地產開發項目合同中，需要仔細斟酌的主要條款如下所示。

(1)適用于合同關系的法律，以及合同爭議處理的方式。

(2)付款方式，包括采用進度付款、分期付款、預付款或由施工單位墊資。

(3)合同價格的調整條件、范圍、調整方法，特別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、關稅變化對合同價格調整的規定。

(4)合同雙方風險的分擔，即將項目風險在房地產開發企業和施工單位之間合理分配。基本原則是，通過風險分配激勵施工單位努力控制進度、成本、質量三大目標，控制風險，達到最好的工程經濟效益。

(5)對施工單位的激勵措施。各種合同中都可以訂立獎勵條款。恰當地采用獎勵措施可以鼓勵施工單位縮短工期、提高質量、降低成本等。

(6)為了保證雙方誠實守信，必須有相應的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他擔保措施，合同中對違約行為的處罰規定和仲裁條款等。施工單位的材料和設備進入施工現場后，則作為房地產開發企業的財產，沒有房地產開發企業或工程師的同意不得移出現場。

三、房地產開發項目合同管理的內容

一般而言，開發項目實施階段涉及的合同主要有施工合同、監理合同及設備、材料采購合同等、合同管理主要包括簽訂管理、履行管理和檔案管理。

(一)施工合同管理

1.簽訂管理

簽訂管理分：為簽訂前管理和談判簽訂管理兩個部分。

(1)簽訂前管理

(2)談判簽訂管理。

2.履行管理

在合同履行過程中，應注意以下幾點：①嚴格按照施工合同規定，履行應盡的義務。施工合同內規定由房地產開發企業負責的工作，是使合同最終實現的基礎，如“三通一平”、提供施工場地、水準點與坐標控制點、施工圖紙、材料與設備等，都是為承包人開工、施工創造的先決條件。房地產開發企業必須嚴格按照施工合同規定的時間和有關要求履行應盡的義務，才能有權要求承包方履行合同。⑦按施工合同規定對施工活動進行監督、檢查。

3.檔案管理

在工程項目全部竣工后，應將全部合同文件加以系統整理，建檔保管。存合同的履行過程中，對合同文件，包括有關部門的簽證、記錄、協議、補充合同、備忘錄、函件、電報、電傳等都應做好系統分類，認真管理。

(二)監理合同管理

(1)簽訂管理。簽訂監理合同是一種法律行為，合同一經簽訂，意味著委托關系的形成，雙方的行為都將受到合同的約束，因此簽訂合同必須慎重。在簽訂合同前，房地產開發企業應對監理公司的資格、資信及履約能力等情況進行充分的調查了解。

在資格考察合格的基礎上，對監理合同的主要條款和相應責任房地產開發企業和監理單位應進行具體談判。房地產開發企業必須向監理單位明確提出對工程的工期、質量具體監理要求;對擬委托監理的工程范圍，為監理單位提供的外部條件。工程資料的具體內容及具體時間等都要提出具體的要求。

(2)履行管理。嚴格按照監理合同的規定履行應盡義務。監理合同內規定的應由房地產開發企業負責的工作，是保證合同最終實現的基礎，如外部關系的協調，為監理工作提供外部條件，為監理單位提供本工程使用的原材料、構配件、機械設備等生產廠家名錄等，都是監理單位做好工作的先決條件。房地產開發企業必須嚴格按照監理合同的規定，履行應盡的義務，才有權要求監理辦履行合同。

(3)檔案管理。在房地產開發項目全部工程竣工后，房地產開發企業應將全部合同文件，包括完整的工程竣工資料加以系統整理，建檔保管。為了保證監理合同檔案的完整性.房地產開發企業對合同義件及履行中與監理單位之間進行的簽汪、記錄協議、補充合同備忘錄、函件、電報、電傳等都應系統地加以整理，妥善保管。

(三)設備、材料采購合同管理

1.簽訂管理

由于設備、材料采購合同的標的品種繁多，品種、質量、數量和價格差別較大，因此合同中應明確。

2.履行管理

采購合同訂立后，應依《經濟合同法》的規定予以全面、實際地履行。

(1)按規定的標的履約。賣方交付的貨物必須與合同規定的名稱、品種、規格、型號相一致，除非買方同意，不允許以其他貨物代替合同中規定的貨物，也不允許以支付違約金或賠償金的方式代替履行合同。

(2)按合同約定的期限、地點交付貨物。實際交付日期早于或遲于合同約定的交付期限，即視為提前或逾期交貨。提前交付，買方可拒絕接受;逾期交付的，賣方應承擔逾期交付的責任。

(3)按合同規定的數量和質量交付貨物二對于交付貨物的數量應當場檢驗，清點無誤后，由雙方當事人簽字。對材料設備質量，外在質量可當場檢驗，內在質量需作物理或化學試驗的，試驗的結果作為驗收的依據。賣方在交貨時，應將產品合格證隨同產品交買方據以驗收。

(4)按約定的價格和結算條款履約。買方在驗收合格后，應按合同規定履行付款義務，否則需承擔法律責任。

四、房地產開發項目合同爭議的解決

合同爭議也稱為合同糾紛，是指合同當事人對合同規定的權利和義務產生不同的理解而發生爭議的情形。由于房地產開發項目承包合同在履行過程中受到政治、經濟、自然等多種因素的影響，且工程本身情況復雜多變，履行中不可避免地會出現一些預料不到的問題。合同雙方從維護各自的權益出發，對這些問題的解決就難免產生矛盾和糾紛：這些糾紛應依據雙方在合同中約定的解決糾紛的有關條款及通用的解決糾紛方法予以解決。

(1)協商。(2)調解。(3)仲裁。(4)訴訟。

（責任編輯：xy）

共7頁,當前第4頁  第一頁  前一頁  下一頁