第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)合同的地位十分重要。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細(xì)、合同是否具有可操作性，對于維護(hù)雙方在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益舉足輕重。

根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)中存在兩種物業(yè)服務(wù)合。一種是由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對這兩種合同均有明確規(guī)定，將建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的合同，稱為物業(yè)服務(wù)合同。

一、前期物業(yè)服務(wù)合同

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特。

(1)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。因?yàn)榉课莩鍪矍拔飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)，所以合同中的甲方是建設(shè)單位，乙方是其通過招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)過渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過渡時(shí)間內(nèi)，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同也相應(yīng)終止。

(3)附終止條件的合同。雖然前期物業(yè)服務(wù)合同的期限未滿，但業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

(4)前期物業(yè)服務(wù)合同必須以書面方式簽訂，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本》，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容。

(1)合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況。主要包括合同當(dāng)事人情況和物業(yè)的基本情況兩方面。

(2)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。

(3)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制和酬金制兩種計(jì)費(fèi)方式，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種計(jì)費(fèi)方式。

(4)物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容。

(5)物業(yè)的承接查驗(yàn)。

(6)物業(yè)的使用與維護(hù)。

(7)違約責(zé)任，主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責(zé)任，以及特殊情況下的免責(zé)條款。

(8)其他事項(xiàng)。主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止條款和續(xù)約條款。

二、物業(yè)服務(wù)合同

(一)物業(yè)服務(wù)合同的概念

物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的，約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的服務(wù)，并南業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立民事法律關(guān)系的最重要、最基礎(chǔ)的文件，只有簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能通過履行合同取得經(jīng)營收益，業(yè)主通過履行付費(fèi)義務(wù)享受合同約定的物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主可以是自然人、法人或其他組織。在住宅物業(yè)管理中，業(yè)主通常是分散的、具有獨(dú)立法律人格的自然人，南業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。

(二)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

(1)物業(yè)管理事項(xiàng)。

(2)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

(4)雙方的權(quán)利義務(wù)。

(5)專項(xiàng)維修資金的管理與使用。

(6)物業(yè)管理用房。

(7)合同期限。

(8)違約責(zé)任。

(三)物業(yè)服務(wù)合同的特征

(1)物業(yè)服務(wù)合同屬無名合同。

(2)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是要式合同。

(3)物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同。

(4)物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。

(5)物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同。

(6)物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)，主要在以下幾個(gè)方面：①物業(yè)服務(wù)合同的簽訂履行。物業(yè)服務(wù)合同雖然是當(dāng)事人自愿平等簽訂的，但因?yàn)槲飿I(yè)管理涉及老百姓日常生活和城市正常秩序，所以物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行受到國家較多的干預(yù)，如公安、消防、環(huán)保等機(jī)關(guān)，以行政權(quán)對物業(yè)管理介入指導(dǎo)監(jiān)督。②物業(yè)服務(wù)合同的主體資格。業(yè)主委員會必須依照法定程序選舉產(chǎn)生，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則需要取得必要的執(zhí)業(yè)證書才能從事相應(yīng)范圍的物業(yè)管理。③物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

三、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

(1)合同主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是新建住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(代表業(yè)主大會)，乙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)合同簽訂的時(shí)間不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間在甲方出售住宅前：物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間一般應(yīng)在業(yè)主大會成立后。

(3)合同的有效期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限是自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與所選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，時(shí)間上具有不確定性：物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，一般為3～5年，時(shí)間上具有確定性。

（責(zé)任編輯：xy）

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