(181) 2.公式

(185) A——估價對象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù);

(186) B——估價對象估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù);

(187) D——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);

(188) E——比較案例個別因素條件指數(shù)/估價對象個別因素條件指數(shù)。

(189) 3.計算過程

(190) (1)比較案例選擇

(191) 市場比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則：

(192) ①與估價對象屬同一城市。

(193) ②與估價對象用途相同或相近。

(194) ③與估價對象交易類型相同或相近。

(195) ④與估價對象估價基準日相差3-5年以內。

(196) ⑤可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。

(197) 各案例條件描述如下：

(198) 案例A位于××路86號，土地面積7845.055平方米，土地用途為

(199)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通

(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內“一平”(即場地平整)，

(201)容積率為3.7。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。××公司以掛牌出讓方式取得

(202)該宗地70年期土地使用權，單位面積價格為5239元/平方米，交易情況正常。

(203) 案例B位于××路10號，土地面積12139.8平方米，土地用途為

(204)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通

(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內“一平”(即場地平整)，

(206)容積率為4.04。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，××公司

(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權，單位面積價格為4825元/平方米，交易情況正常。

(208) 案例C位于××路128號，土地面積6711.653平方米，土地用途

(209)為住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通

(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內“場地平整”，容積率為

(211) 3.41。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，××公司以掛牌

(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權，單位面積價格為5125元/平方米，交易情況正常。

(213) (2)因素選擇

(214) 考慮估價對象用途，結合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：

(215) A.交易時間、土地用途、交易方式、土地使用年期等。

(216) B.區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎設施狀況、生活

(217)服務設施、環(huán)境質量、區(qū)域規(guī)劃限制等。

(218) C.個別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎設施

(219)狀況、地質條件、容積率等。

(220) (3)因素條件說明

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（責任編輯：中大編輯）

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