4、市場比較法的特點與應用范圍

(1)市場比較法的特點：比準價格

(2)市場比較法的使用條件

僅適用于市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

(3)市場比較法的適用范圍

從適用條件來看，主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;

從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。

二、市場比較法估價的程序與方法

1、市場比較法估價的程序

收集交易資料——確定比較交易案例——進行市場交易情況修正——期日修正——區域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定

2、市場比較法每個步驟介紹

(1)收集交易資料

(2)確定比較交易案例

明確5個具體要求，還應建立價格比較基礎

(3)市場交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數

(4)期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基值數。

B=估價期日的價格指數/交易時期價格指數

(5)區域因素修正

區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。

D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

(6)個別因素修正

個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。

修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。

(7)土地使用權年限修正

土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正。

年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

年期修正后地價=比較案例價格×K

(8)容積率修正

容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)

(9)土地價格的最終確定

通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。

對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。

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