2011 年房地產估價師考試  案例與分析命題試卷2

問答題

(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發物業的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。1.簡述評估該酒店的技術路線。2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?

(二)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

(三)某市房地產開發公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規則：允許用途為商業、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?

二、單項選擇題

(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是()。

A.將兩個廠區視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告

D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為()。

A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價

B.只能對兩個廠區的土地進行估價

C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價

D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

3.對乙廠區土地估價的思路應當是()。

A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值

B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

D.用假設開發法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

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（責任編輯：中大編輯）

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