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(1)時間因素(就是物價因素，實質上這和成本法中的物價指數調整法基本相似)

注意：“平均每月或者每年價格上漲X%”和“每月或者每年價格上漲X%”兩種說法使得時間因素對調整因素的影響的不同

說法一：當說明是“平均每月或者每年價格上漲X%”

評估對象的價值/參照物的價值=100(1+X%×n)/100

說法二：當說明是“每月或者每年價格上漲X%”

評估對象的價值/參照物的價值=100(1+X%)^n/100

說法三：當說明是“從參照物交易日到評估基準日價格上漲X%”

評估對象的價值/參照物的價值=100(1+X%)/100

說法四：價格指數法告訴物價變化情況

①物價指數法的有關定義：

Ⅰ、定基物價指數：

是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲;物價指數在100%以下，表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數計算過程如下，經過統計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。

Ⅱ、定基價格變動指數與定基價格指數的關系

某年的定基價格指數=1+該年的定基價格變動指數

Ⅲ、物價指數與定基價格指數關系

物價指數=評估基準日的定基物價指數/參照物成交日的定基物價指數

比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數=112/106=105.66%

Ⅳ、物價變動指數與物價指數關系

物價指數=1+物價變動指數

比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數=112/106-1=5.66%

Ⅵ、環比物價變動指數(記做a1,a2……,an教材36頁公式2-6-2和57頁)

本年的定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數的商

環比物價指數=1+環比物價變動指數

②價格指數法在評估中運用的計算公式為：

=參照物資產交易價格×評估基準日資產定基價格指數/參照物交易日資產定基價格指數

=參照物資產交易價格×[(1+評估基準日同類資產定基價格變動指數)/(1+參照物交易期日同類資產定基價格變動指數)

=參照物成交價格×價格指數 　(2--7)

=參照物成交價格×(1+物價變動指數) (2--6)

=參照物成交價格× (2-7-2)(4-3)

=參照物成交價格×(1+a1)×(1+a2)……(1+an)(2-6-2)

③適用條件

評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長

(2)容積率因素

在正常情況下應首先搜集城市關于容積率標準的規定，測定容積率與地價的相關系數。然后，用比較案例容積率的相關系數與待估土地容積率相關系數進行對比，求得容積率修正系數。

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（責任編輯：中大編輯）

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