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第三節   國有土地上房屋征收評估

◆房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定。

◆2011年，住房和城鄉建設部印發了《國有土地上房屋征收評估辦法》，原建設部的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。

◆《房屋征收條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

知識點一、房屋征收中由房地產估價機構評估、測算的內容（主要評三塊價值）★

【延伸業務】

1.房屋征收中，以下測算內容也可由房產評估機構評估：房屋征收當事人對房屋室內裝飾裝修、機器設備、物資搬遷費用以及停產停業損失等補償協商不成時，可以通過委托評估機構評估確定。

2.房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構對征收范圍內的房屋價值進行預評估。

（2014判斷）按照等價有償的原則，被征收房屋價值的補償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。（）

【答案】錯誤

【解析】為了保證被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。參見教材p48。

知識點二、房屋征收評估機構選定及委托（掌握）★★★

1．除三級暫定資質外，其他資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。

【相關鏈接】《估價理論》12章

目前，對不同資質等級房地產估價機構的業務范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價目的確定的。如果估價業務超出了估價機構的業務范圍，就不應承接該估價業務。

一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。

二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

（2011多選）下列房地產估價業務中，二級資質房地產估價機構可以從事的業務有（?? ）。

a．司法鑒定

b．公司上市

c．房屋征收

d．企業清算

e．在建工程抵押

【答案】ace

2.房地產估價機構如何選定？

首先由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內沒有協商或者經協商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取隨機選定等方式確定，如進行搖號、抽簽等

（2007判斷）城市房屋拆遷估價機構的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式決定。

【答案】×

房地產估價機構選定后，一般由房屋征收部門作為委托人在規定時間內向其出具《房屋征收評估委托書》，并與其簽訂《房屋征收評估委托合同》。

《房屋征收評估委托合同》應當載明下列10事項：

（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；（甲乙方）

（二）委托人應提供的評估所需資料（甲方的事）

（三）評估費用及收取方式（乙方的事）

（四）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項（乙方的事）

（五）評估報告交付時間、方式（乙方的事）

（六）負責本評估項目的注冊房地產估價師

（七）評估過程中雙方的權利和義務（甲乙方）

（八）違約責任（甲乙方）

（九）解決爭議的方法（甲乙方）

（十）其他需要載明的事項

《房屋征收評估報告》必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房也產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。

（2012單選）國有土地上被征收房屋價值的房地產估價機構，首先由（? ）選定。

a．被征收人協商

b．房屋征收部門

c．市、縣級人民政府

d．房屋征收實施單位

【答案】a

知識點三、房屋征收評估原則和要求（掌握）★★★

（一）房屋征收評估原則

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

（二）   房屋征收評估基本事項【注意】案例問答題的考點

（2014多選）國有土地上房屋征收價值評估不考慮被征收房屋的（）等因素的影響。

a.租賃???? b.查封??? c.抵押??? d.土地使用權??? e.供求關系

【答案】abc

【解析】本題考查的是房屋征收的原則。參見教材p50。

（2012單選）國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點是（?? ）之日。

a．房屋征收決定作出???? b．房屋征收決定公告

c．房屋征收補償協議簽訂 d．房屋征收實施

【答案】b

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估的評估時點一致。（? ）（2012真題）

【答案】√（2012判斷、2008單選、2007單選）

（三）實地查勘、評估方法和技術協調

拆遷公益事業房屋時，如不能優先選取用市場比較法估價，則主要選用收益法估價。（ ）（2010真題）

【答案】×

【解析】公益事業房屋，應采用成本法

知識點四、房屋征收評估異議處理和爭議調處（掌握）★★★

（一）房屋征收評估異議處理

被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產估價機構應當向其解釋和說明，包括房屋征收評估的依據、原則、程序、辦法、參數選取和評估結果產生的過程等。

房屋征收當事人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產估價機構書面申請復核評估。該房地產估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。

復核后：

a.改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；

b.評估結果沒有改變的，書面告知復核評估申請人。

（二）房屋征收評估爭議調處

被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經鑒定：

a.評估報告不存在問題的，應維持評估報告；

b.評估報告存在技術問題的，出具報告的房地產估價機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

c.被征收人或者房屋征收部門對鑒定意見不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以（? ）。（2008真題）

a．向原估價機構申請復估

b．申請行政復議

c．向人民法院提起訴訟

d．自行委托估價機構評估

e．申請估價專家委員會鑒定

【答案】abce

（2007真題綜合題）

(三）評估專家委員會及其工作機制

省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當成立房地產價格評估專家委員會。評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

專家組成員應為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于1/2。

【易混淆點】p29? 招標出讓方式中：評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為5人以上的單數。

房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括（ ）。（2010真題）
a．估價方法選用
b．估價結果確定方式
c．估價師的職業道德
d．估價技術路線
e．估價參數選取

【答案】abde

知識點五、房屋征收評估收費（掌握）★

房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，所謂委托人是指：（1）房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，（2）鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。

【特殊情況】但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產估價機構承擔。房地產估價機構受托進行復核評估的，不再收取評估費用。

知識點六、對違規房地產估價機構和人員的處罰（掌握）★

房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，要進行處罰。具體的法律責任包括：

?? 一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰。即由房地產估價機構或者房地產估價師的發證機關（即住建部）責令限期改正，給予警告；情節嚴重的吊銷資質證書、注冊證書。

二是將有關處罰記入信用檔案。

三是造成損失的，依法承擔賠償責任。

四是構成犯罪的，依法追究刑事責任。

【2015教材新增】

2011年8月，某城市作出房屋征收決定，被征收國有土地由甲房地產開發企業（以下簡稱甲企業）開發經濟適用住房，項目總投資預算為6000萬元。劉某自有的一套住宅被征收，選擇房屋產權調換的補償方式。補償協議約定，劉某取得該項目的一套經濟適用住房和部分貨幣補償 。（2011真題綜合題）

1.劉某應獲得的補償為（? ）

a．被征收房屋價值的補償

b．劉某精神損失補償

c．因征收房屋造成的搬遷臨時安置的補償

d．因征收房屋造成的劉某誤工損失補償

【答案】acd

2.關于該項目開發建設的說法，正確的為（ ）。

a．該項目可采用劃撥方式供地

b．甲企業通過招標投標方式成為該項目的建設單位

c．該項目的資本金最低為2100萬元

d．該項目開發利潤應控制在3%以內

【答案】abd