第一章物業(yè)經營管理概述
考試目的
測試應考人員對物業(yè)經營管理的內容,商業(yè)運作模式及其特點,物業(yè)經營管理與物業(yè)服務,現代城市服務業(yè)之間的內在聯系及作用的掌握程度。
考試內容
1.物業(yè)經營管理的內容,目標及作用。
2.物業(yè)經營管理的商業(yè)運作模式。
3.物業(yè)經營管理對物業(yè)服務的影響與作用。
4.物業(yè)經營管理的風險與管控。
歷年考情
2013年真題在新教材中所占分值為65分,其中本章知識點在新教材中分值為3分,占比為4.6%。
第一節(jié)物業(yè)經營管理的概念
知識點一:物業(yè)經營管理的內涵(??键c)
物業(yè)經營管理主要是指物業(yè)服務企業(yè)以滿足客戶需求為目標,綜合利用物業(yè)管理(含設施管理)、物業(yè)資產管理、物業(yè)組合投資管理的技術、手段和模式,為客戶提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務與經營活動。
物業(yè)經營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動。
例:(2011)關于物業(yè)經營管理內涵的說法,錯誤的是( b )。
a.物業(yè)經營管理是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務
b.物業(yè)經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理
c.物業(yè)經營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運行操作管理活動,也包括將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的一系列的經營活動
d.收益性物業(yè)通過物業(yè)經營管理活動,為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報
知識點二:物業(yè)經營管理的層次(輪換考點)
物業(yè)經營管理分為物業(yè)管理、物業(yè)資產管理和物業(yè)組合投資管理三個層次,其中,物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主,物業(yè)資產管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。
(一)物業(yè)管理
物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修,并向人住的客戶或業(yè)主提供服務,以保障物業(yè)始終處于正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè),傳統(tǒng)的物業(yè)管理不包括物業(yè)經營管理的其他內容。
(二)物業(yè)資產管理
1.物業(yè)資產管理是指物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)資產所有人的委托,依照委托人的意愿或請求,對委托的物業(yè)資產進行管理和經營,以實現資產保值、增值,實現資產價值最大化,同時能分享其價值創(chuàng)造的成果,實現多方共贏或其他特定目標的行為。
2.我國物業(yè)資產管理的起步與發(fā)展。
我國物業(yè)資產管理是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而起步并逐步發(fā)展起來的。大致有兩種情況:一是借助物業(yè)管理平臺開拓資產管理,如:物業(yè)服務企業(yè)受建設單位或業(yè)主委托進行房屋及場地的租售經營與中介服務;二是物業(yè)服務企業(yè)獨立從事資產管理經營活動,如獨立投資房地產開發(fā),專門從事對不良資產盤活業(yè)務,與其他運營商合作開展物業(yè)經營等。
3.資產管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關系
(1)聯系:
首先,二者的宗旨是一致的,都是為了獲取相應的經濟利益。其次,兩者互為聯系、互相促進。良好的傳統(tǒng)物業(yè)管理能促進資產管理的開展;物業(yè)資產管理又能延伸物業(yè)管理服務內容,滿足業(yè)主深層次需求,進一步提升客戶滿意度等。
(2)區(qū)別。
首先,出發(fā)點不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務,強調物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮;資產管理是基于價值,強調物業(yè)和客戶資產的保值、增值。
其次,內容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內容主要包括物業(yè)維護、清潔等常規(guī)服務項目和內容;資產管理的內容強調是多元化與開放性。
再次,考核評價標準不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的考核評價強調物業(yè)的正常運作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度;資產管理的考核評價則以經濟效益為主。
最后,運行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運作強調物業(yè)的運行維護,物業(yè)服務企業(yè)的收益主要集中于項目酬金或服務利潤;資產管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務范圍和行業(yè)新的利潤空間,提升了行業(yè)質量與層次,而且能全面帶動行業(yè)的優(yōu)化、升級。
(三)物業(yè)組合投資管理
物業(yè)組合投資管理是在資產管理基礎上,業(yè)務覆蓋范圍更深更廣的高級物業(yè)資產管理形態(tài)。組合投資管理以風險控制和組合投資回報最大化為目標,并以組合投資的整體績效作為組合投資管理者業(yè)績評價的標準。如:就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策并在合適的時機購買或出售物業(yè)等。
例:以實現資產保值、增值,實現資產價值最大化,同時能分享其價值創(chuàng)造的成果,實現多方共贏或其他特定目標的行為是指(c)。
a.物業(yè)管理
b.設施管理
c.物業(yè)資產管理
d.物業(yè)投資組合管理
知識點三:我國物業(yè)經營管理的出現(新增考點)
可以從以下幾個方面來認識物業(yè)經營管理在我國的出現與發(fā)展。
1.業(yè)主需求的變化呼喚物業(yè)經營管理——這是物業(yè)經營管理最初的萌芽
物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經營管理,不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值,而且實現增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務,向策略性的物業(yè)資產價值管理方向拓展。可以說,業(yè)主需求的變化呼喚物業(yè)經營管理。
2.物業(yè)管理業(yè)態(tài)的擴展給物業(yè)經營管理提供了發(fā)展的空間
我國物業(yè)管理起步于住宅小區(qū)的管理,目前已覆蓋到各種業(yè)態(tài)的物業(yè)。不同類型的物業(yè)對物業(yè)管理的需求是不一樣的。如寫字樓、零售商業(yè)更關注物業(yè)價值的體現和收益的多少;企事業(yè)單位(如政府機關、學校、醫(yī)院等)的后勤改革要求物業(yè)服務企業(yè)在做好基本保障服務外,還要提供多種經營的增值服務;大型企業(yè)強調物業(yè)資產保值增值等。
3.物業(yè)服務企業(yè)自身良性發(fā)展的要求是企業(yè)開展物業(yè)經營管理的直接動力
4.信息技術的出現給物業(yè)經營管理提供了進一步發(fā)展的技術支持
現代信息技術的運用和網絡系統(tǒng)的開發(fā),主要體現在系統(tǒng)集成技術、云計算的saas云服務、人員量化指標、物業(yè)管理的大數據、bi分析技術、移動信息技術和社交化平臺等高新技術方面,為延伸和拓展物業(yè)經營管理提供了前所未有的技術支撐。如客戶需求信息數據統(tǒng)計、客戶購買商品時的便捷渠道、零散經營項目的集中管理、經營管理成本節(jié)約與即時有效控制等使得物業(yè)經營管理的內容、方式、空間發(fā)生了根本性的變革。信息技術在物業(yè)管理行業(yè)中的應用為物業(yè)經營管理提供了操作平臺和技術保障,使物業(yè)服務企業(yè)的經營成為現實。新技術的出現與應用為物業(yè)經營管理的未來發(fā)展提供了技術支持。