第一章 物業經營管理概述
第一節 物業經營管理的概念
知識點一：物業經營管理的內涵（常考點）
物業經營管理又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。
物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。
例：（2011）關于物業經營管理內涵的說法，錯誤的是( )。
a.物業經營管理是以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務
b.物業經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理
c.物業經營管理既包括保證物業正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業作為一種收益性資產所進行的一系列的經營活動
d.收益性物業通過物業經營管理活動，為業主或者投資者創造利潤和回報
知識點二：物業經營管理活動的管理對象（必考點）
通常為收益性物業。
管理對象
內 容
寫字樓
寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用
部分(如電梯、樓梯、衛生間、飲水間、走廊等)構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。
我國尚無統一的寫字樓分類標準，專業人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況
和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
零售商業物業
零售商業物業是用于零售商業經營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種
零售商業空間。
零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個
方面。其類型有：
(1)區域購物中心。是指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。
區域購物中心所包含的內容比較廣泛，在服務功能上表現為復合性，在經營管理上表現
為一致性，在服務設施上體現為完整性，在服務范圍上面向商圈內所有居民。
(2)市級購物中心。市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上，其商業輻射區域
可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元人民幣以上。按所服務的對
象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。
(3)地區購物商場。地區購物商場的建筑規模一般在1萬一3萬平方米之間，商業服務
區域以城市中的某一部分為主，服務人口l0萬～30萬人，年營業額在1億～5億元人民幣
之間。
(4)居住區商場。居住區商場的建筑規模一般在3 000～10 000 m2之間，商業服務酬
以城市中的某一居住小區為主，服務人口l萬一5萬人，年營業額在3 000萬～l0 000萬j
人民幣之間。
(5)鄰里服務性商店。這些商店的建筑規模一般在3 000 m2以下，且以500～1 000_
建筑面積者居多，服務人口在1萬人以下，年營業額在3 000萬元人民幣以下。
(6)特色商店。特色商店的特色主要表現在其所經營的商品或服務的特殊性，以及到
方式的靈活性
出租型別墅
或公寓
用于出租經營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經營性房地產的重要類型。
(1)別墅是指在風景區或在郊外建造的供休養的住所。
(2)公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產權出售，供出租或短期居住
工業物業
工業物業是指為人類生產活動提供入住空間的物業，包括工業廠房、倉儲用房、高新劃產業用房、研究與發展用房(又稱工業寫字樓)等。
用于出租經營的工業物業常常出現在工業開發區、工業園區、科技園區和高新技術刊
園區
酒店和休閑
娛樂設施
酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。
酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在：
(1)服務對象不同。
(2)地理位置不同。
(3)服務內容不同。
(4)建筑設計和裝潢風格不同
例：建筑面積在10萬m2以上，有效商業服務半徑可達到200km，由專業購物中心管理集團開發經營的零售商業物業是（ a ）。
a. 區域購物中心
b. 市級購物中心
c. 地區購物中心
d. 居住區商場
例：國外一般將寫字樓分為（ ）。
a. 一、二、三級
b. 甲、乙、丙級
c. a、b、c級
d. 5a、4a、3a級
例：收益性物業包括( )。
a．寫字樓
b．工業物業
c．酒店和休閑娛樂設施
d．商業物業
e．出租型別墅
知識點三：物業經營管理服務的目標
物業經營管理服務的目標，是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。
知識點四：物業經營管理企業（常考點）
物業管理企業以公司的形式存在。作為公司，一般應具有以下五個特征：
①依照有關法律進行登記注冊；
②由兩個以上股東共同出資經營；
③以營利為目的；
④具有法人資格；
⑤是經濟組織。
物業經營管理屬于服務性行業，同時又是經營性行為，因此，物業管理企業既是服務性單位，又是經營性企業組織?，F代物業管理企業完全按照自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的機制來運作，靠提供經營管理服務來獲得報酬，取得盈利。
物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三種：
1．管理型物業管理企業
是具有策略性物業管理能力的企業，受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。管理型物業管理企業的工作重點在于物業管理工作的規劃與計劃、物業市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業物業管理服務采購與分包商管理、現金流管理、績效評價和客戶關系管理等。有利于提升物業管理工作的管理內涵，提高物業管理體系運行效率，為業主提供更加滿足其多元化目標需求的服務。
2．專業型物業管理企業
專業型物業管理企業是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業，通常以專業分包的形式，也以直接接受業主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業管理業務。由于物業管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設備設施的維護保養、建筑維護與維修、環境綠化、停車場具有很強的專業性，設立專業型物業管理企業，既能提高管理效率和質量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業管理企業的勞動生產率和效益。
3．綜合型物業管理企業
綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。綜合型物業管理企業一般在公司總部設置管理層，履行策略性物業管理的職能，同時還設置若干專業化的分公司，履行物業運行過程中專業物業管理的職能。
鑒于物業管理企業通常要對多個地點的多個物業同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現場管理和現場作業三個層次。管理型和綜合型物業管理企業，也能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務。
例：綜合型物業服務企業具備的能力是( )。
a．物業策略管理能力
b．物業運行管理能力
c．物業策略管理和物業運行管理能力
d．專業管理能力
例：綜合型物業服務企業是具備物業策略管理和( )的企業。
a．物業運行管理能力
b．風險調整的能力
c．個性化服務
d．經濟實用