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第二節 我國物業管理的產生和發展

 

知識點一： 物業管理的起源與發展

    物業管理起源于19世紀60年代的英國。一位名叫奧克維婭•希爾的女士為在其名下出租房屋制定了一套房屋管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守，奧克維婭•希爾實施規范的物業管理后，住房秩序和居住環境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得了政府的關注。隨后英國還成立了非盈利性行業組織——皇家特許屋宇經理學會（chi），這就是物業管理起源。

  隨后美國、日本等發達國家的物業管理行業也迅速發展起來。20世紀初，美國也成立了第一個行業協會——芝加哥建筑管理人協會。行業自治組織的成立，既標志著物業管理行業的成熟，又有力地推動了物業管理行業的有序發展。   

知識點二：城鎮住房及住房制度改革

我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發展起來的。

一、    我國城鎮住房的發展情況

  1949年以后，國家對城市房地產確立了逐步實行國有化的政策。形成了具有中國特色的公有住宅體系（包括非住宅公房）。 改革開放以后，國家確立了住房商品化的方針。

二、改革開放前的城鎮住房制度

幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當時的城鎮住房制度的要求。所謂城鎮住房制度，是國家在解決城鎮居民住房問題方面實行的基本政策和制度。主要包括：城鎮住宅建設投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關系等方面，這些方面經濟關系的總和構成城鎮住房制度。

我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：（輪換考點）

一是住房投資由國家和國有企業統包；二是住房分配采取實物分配，三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度。

住房建設、分配、管理都由國家和國有企業統包，是我國在計劃經濟體制下的城鎮住房制度。

三、住房商品化制度

1．建立并扶持商品房市場

1978年以后，隨著我國經濟體制改革逐步開展，房地產領域進行了三項改革，一是城鎮住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產生產方式改革。房地產生產方式改革的主要內容，就是改變國家統一投資、統一分配、統一修繕管理的統包統支制度，發揮國家、企業和個人的積極性，推行“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的綜合開發模式，建立并完善商品房市場。房地產生產方式經歷長時期的改革發展，綜合開發后的住宅小區呈現三個特點：一是數量多，二是規模大，三是建筑水平與配套設施設備得到突破性的提升。

2.城鎮住房制度改革

    城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家開始逐步推行城鎮住房制度改革。1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。

 

知識點三：我國物業管理的產生

    1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經濟特區房地產公司，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善”的運行機制。我國第一家專業化物業管理公司成立，標志著我國在物業管理的產生。

 

知識點四：我國物業管理的發展

住房商品化制度的發展促進了我國物業管理行業的發展。

我國的第一家專業化物業管理公司的成立，標志著我國在物業管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。  

建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。由此，確立了物業管理新體制，為我國房地產管理體制的改革指明了方向。《城市新建住宅小區管理辦法》頒布后，各地開始把物業管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。

 

1995年，住房和城鄉建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議。

1997年，住房和城鄉建設部在大連召開了全國第二次物業管理工作會議。

    1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。

2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用。

2002年，建設部建立全國物業服務企業信用檔案系統，有力促進了物業管理行業的誠信建設，推動物業服務企業規范運作。

2003年6月，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

知識點五：物業管理在社會經濟中的地位和作用（輪換考點）

    黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標，明確了本世紀頭二十年我國經濟、政治和文化建設與改革的主要任務。物業管理作為一個新興行業，在實現全面建設小康社會的目標中，更應該發揮其重要的作用。

（一） 實施物業管理有利促進經濟增長

住房消費是今后相當長一段時期居民消費的熱點，以住宅為主的房地產是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力。但是目前我們所認識到的居民住宅消費，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環節，可歸納為四類基本消費支出：

 

一是購房消費支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出；四是房屋大、中修及設施設備改造以及物業管理消費支出。后三類消費支出要大大超過購房支出。隨著經濟社會的發展，物業管理所創造的國內生產總值將會越來越多。

物業管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用。2002年，北京物業管理產生的國內生產總值70億元，上海78．5億元，深圳50億元，分別占城市國內生產總值的2．23％、1．45％和2．23％，隨著經濟社會的發展，物業管理所創造的國內生產總值將會越來越多。

 

（二）  實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量

經濟發展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。向更高的生活水平邁進，重點是“改善居住、衛生、交通、通信條件，擴大服務性消費。逐步增加公共設施和社會福利設施。”

目前，我國城鎮居民人均住房建筑面積超過26m²，住房嚴重短缺問題基本解決，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理，提供房屋及其設施設備的維修養護、綠化、保潔等專業性服務，創造安全舒適的居住環境。

 

（三）  實施物業管理有利于增加就業

就業是民生之本，就目前我國的基本國情來說，能否正確處理資金密集型產業與勞動密集型產業的關系，把提高企業競爭力與擴大就業妥善結合起來，是關系到走新興工業化道路的重大問題。物業管理就業容量大，對擴大就業具有重要作用。目前，物業管理吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩余勞動力向非農產業的轉移和產業結構調整中的就業矛盾作出了重要貢獻。

 

（四）  實施物業管理有利于維護社區穩定

維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。大力發展社會主義文化，建設社會主義精神文明是全面建設小康社會的重要任務。維護社會穩定、加強社區精神文明建設是整個社會安定和全社會精神文明建設的基礎。

物業管理是社區服務的重要組成部分。物業服務企業對于維護社區環境和秩序具有積極作用。通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區安定和社區精神文明建設。

 

（五）  實施物業管理有利于推動房地產業的良性發展

    房地產作為不動產，是最基本、最重要的生產要素生產資料，它與國民經濟的各行各業，以及千家萬戶都有密切的聯系。物業管理作為房地產消費階段的管理環節，對房地產保值、增值有著重大影響。良好的物業管理可以提升房地產的價值，低劣的物業管理或沒有物業管理，必然會直接或間接地影響房地產的保值、增值。物業管理作為房地產開發活動的后續延伸，對提高房地產開發項目的品牌效應，促進房地產開發的良性循環，提高城市建設和城市管理的專業化和現代化，都有著重要意義。

 

例題：

1. （  a）標志著物業管理行業的成熟。

a．行業自治組織的成立

b．皇家特許屋宇經理學會的成立

c．非盈利性行業組織的成立

d．芝加哥建筑管理人協會的成立

2.物業管理在社會經濟中的地位與作用表現在（ acde ）。（多選題）

a．有利促進經濟增長             b．利于提高人民文化素質

c．有利于增加就業               d．有利于維護社區穩定

e．有利于推動房地產業的良性發展