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第 5 章  土地估價(jià)程序及土地價(jià)格定義的界定

知識(shí)點(diǎn)1  土地估價(jià)程序

知識(shí)點(diǎn)2  確定估價(jià)基本事項(xiàng)

知識(shí)點(diǎn)3  擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

知識(shí)點(diǎn)4  收集資料實(shí)地踏勘

知識(shí)點(diǎn)5  分析整理相關(guān)資料

知識(shí)點(diǎn)6  選定方法試算價(jià)格

知識(shí)點(diǎn)7  確定宗地估價(jià)結(jié)果

知識(shí)點(diǎn)8  撰寫估價(jià)報(bào)告書

知識(shí)點(diǎn)9  土地估價(jià)報(bào)告審核

知識(shí)點(diǎn)10 土地價(jià)格定義的界定

重點(diǎn)提示

1. 土地估價(jià)程序

掌握：宗地估價(jià)的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求

熟悉：宗地估價(jià)程序之間的邏輯關(guān)系

2. 土地價(jià)格定義的界定

掌握：一般情況下土地價(jià)格定義的各項(xiàng)內(nèi)容及要求

熟悉：不同情況下土地估價(jià)定義的區(qū)別

知識(shí)點(diǎn)1  土地估價(jià)程序

1、宗地估價(jià)基本程序及內(nèi)容

地價(jià)評估的程序，是以接受估價(jià)委托書開始到最后提交估價(jià)報(bào)告書為止的全過程。具體步驟分為：確定估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、收集資料實(shí)地踏勘、分析整理相關(guān)資料、選定方法試算價(jià)格、確定宗地估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告書等。

土地估價(jià)項(xiàng)目委托合同的內(nèi)容一般包括：估價(jià)委托方和估價(jià)受托方；評估目的；估價(jià)對象；估價(jià)期日；估價(jià)作業(yè)日期；雙方的權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任及協(xié)作事項(xiàng)；評估費(fèi)用及收取；報(bào)告書的修改和生效；估價(jià)結(jié)果和報(bào)告書的使用；違約責(zé)任；爭議解決；其他事項(xiàng)；協(xié)議的生效和有效期；簽署協(xié)議的代表、簽章、時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)系電話等。

2、宗地估價(jià)程序之間的邏輯關(guān)系

明確估價(jià)基本事項(xiàng)是完成估價(jià)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。通過與委托方充分溝通，了解委托方的評估目的、估價(jià)對象的位置、權(quán)屬狀況、土地利用現(xiàn)狀、基準(zhǔn)日等情況后，估價(jià)師才能夠根據(jù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)初步判斷工作量、適合的估價(jià)人員安排，并擬定作業(yè)計(jì)劃，按照計(jì)劃開展收集有關(guān)資料、實(shí)地踏勘等工作， 收集資料、實(shí)地踏勘同時(shí)也是對委托方提供的權(quán)屬證明等資料進(jìn)行查證和市場調(diào)查的過程。

分析整理相關(guān)資料是選擇適宜的估價(jià)方法、科學(xué)估價(jià)、保證估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的前提。

撰寫估價(jià)報(bào)告是對宗地估價(jià)全過程的總結(jié)，一份規(guī)范的土地估價(jià)報(bào)告即土地估價(jià)師提交的工作成果。

知識(shí)點(diǎn)2  確定估價(jià)基本事項(xiàng)

（1）確認(rèn)評估對象

確認(rèn)待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況、宗地條件及估價(jià)期日、所估價(jià)格種類等。

（2）確定委托方估價(jià)的目的

估價(jià)目的包括：轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)償、交換、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、課稅、保險(xiǎn)、抵押、資產(chǎn)核定、入股以及租金確定或租金重新議定等具體內(nèi)容。但在抵押物為集體土地所有權(quán)、開發(fā)商銷售完畢的商品房用地、欲以共有土地使用權(quán)抵押但未取得其他共有人同意的情形下，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不得接受土地抵押委托評估。

（3）確定估價(jià)條件

估價(jià)條件不同則所評估的價(jià)格或租金種類也不相同。估價(jià)條件包括委估宗地的交易時(shí)間、交易方式以及與價(jià)格或租金種類有關(guān)的基本項(xiàng)目。同一項(xiàng)目中的租金條件、合同條件或使用目的變更等條件也應(yīng)考慮在內(nèi)。

（4）其他考慮

考慮使用年期，尤其是租金評估時(shí)，更要確定使用期限、實(shí)質(zhì)租金、租金支付類別、支付日期、支付條件、合同期限、水電費(fèi)及其他附加費(fèi)支付情況等。實(shí)質(zhì)租金常由純租金及租賃不動(dòng)產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，實(shí)質(zhì)租金=支付租金+保證金×月（年）利率。

知識(shí)點(diǎn)3  擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

估價(jià)作業(yè)計(jì)劃應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師多人共同擬定，擬定估價(jià)計(jì)劃時(shí)必須先行調(diào)查，在已確定估價(jià)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上就執(zhí)行各項(xiàng)目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項(xiàng)目銜接做出統(tǒng)一安排，包括收集及整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實(shí)地踏勘查證、估價(jià)方法的選用、分析價(jià)格影響因素及條件、試算價(jià)格或租金調(diào)整、確定估價(jià)額、提出估價(jià)報(bào)告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計(jì)劃。

知識(shí)點(diǎn)4  收集資料實(shí)地踏勘

估價(jià)結(jié)果是估價(jià)師對與評估宗地有關(guān)資料分析的基礎(chǔ)上做出的，而估價(jià)報(bào)告內(nèi)容也必須要有充分的資料和數(shù)據(jù)，如產(chǎn)權(quán)登記資料、一般地價(jià)影響資料、市場交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。估價(jià)資料收集過程中，還可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、控制性詳細(xì)規(guī)劃、總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析。

估價(jià)結(jié)果是估價(jià)師對與評估宗地有關(guān)資料分析的基礎(chǔ)上做出的，而估價(jià)報(bào)告內(nèi)容也必須要有充分的資料和數(shù)據(jù)，如產(chǎn)權(quán)登記資料、一般地價(jià)影響資料、市場交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。估價(jià)資料收集過程中，還可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、控制性詳細(xì)規(guī)劃、總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析。

知識(shí)點(diǎn)5  分析整理相關(guān)資料

1、一般估價(jià)資料調(diào)查分析

（1）一般資料的種類

一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般資料可分為：主要資料和次要資料，二者又可進(jìn)一步劃分為整體資料和個(gè)別資料。主要資料是由估價(jià)師本身所收集到的資料；許多機(jī)構(gòu)和專業(yè)團(tuán)體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發(fā)行后，就成為社會(huì)大眾可以運(yùn)用的次要資料。

主要資料和次要資料又可以分別劃分出整體資料和個(gè)別資料。整體資料包括各種總體現(xiàn)象。例如全國、地區(qū)或地方性的投資、生產(chǎn)增長或減退、利率、產(chǎn)業(yè)政策等。個(gè)別資料是關(guān)于各個(gè)小區(qū)域內(nèi)的資料。例如某城市中某一區(qū)域的交通限制、空房率以及已發(fā)生的交易案例資料等，都屬于個(gè)別資料。

（2）一般資料的用途

一般資料主要有以下三種用途：提供委估宗地的背景材料；提供可能影響地價(jià)的趨勢資料，以及各種估價(jià)方法中所需的一般數(shù)據(jù)；作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價(jià)格，以及決定最后估價(jià)額的基礎(chǔ)。

2、特定資料收集與分析

特定資料是指關(guān)于委估不動(dòng)產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動(dòng)產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細(xì)資料，這些資料有助于估價(jià)師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進(jìn)行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價(jià)格、交易條件、租賃條件、收益及費(fèi)用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟(jì)耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的需要。

（1）市場交易資料調(diào)查與收集

估價(jià)師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者出售者經(jīng)紀(jì)人等提供的信息以及估價(jià)師收集的尚未列入記錄的相關(guān)交易資料。估價(jià)師在收集交易案例資料時(shí)，應(yīng)包括以下項(xiàng)目：交易面積、交易時(shí)間、位置、宗地條件、地上物狀況、購買者和銷售者的特征及動(dòng)機(jī)、銷售的條件以及不動(dòng)產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。

（2）土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析

該類資料主要包括土地征用、拆遷費(fèi)用資料、土地開發(fā)費(fèi)用、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評估地價(jià)的基礎(chǔ)。

（3）收益及費(fèi)用資料收集與分析

收益及費(fèi)用資料是采用收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費(fèi)用、重置造價(jià)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量、工資支出、營運(yùn)費(fèi)用等資料。這類資料可根據(jù)收集的收益性不動(dòng)產(chǎn)交易案例及其收益和費(fèi)用資料，以及房產(chǎn)部門、稅務(wù)部門、保險(xiǎn)公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關(guān)資料，加以歸納整理，并按房齡及不動(dòng)產(chǎn)類型建檔，以便估價(jià)時(shí)查閱利用。

（4）還原利率資料收集與分析

還原利率是地產(chǎn)估價(jià)的基本資料之一，估價(jià)師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率以及不同類型不動(dòng)產(chǎn)租金和交易價(jià)格資料，并進(jìn)行整理、歸納、進(jìn)而推導(dǎo)出各類型不動(dòng)產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)資料之一。

知識(shí)點(diǎn)6  選定方法試算價(jià)格

不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件；不同估價(jià)方法適用目的也不相同，工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，選擇估價(jià)方法主要根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)確定，以及根據(jù)限制和適用范圍，選擇適宜的方法。對同一宗地進(jìn)行評估，一般要求應(yīng)用估價(jià)方法不少于兩種。

知識(shí)點(diǎn)7  確定宗地估價(jià)結(jié)果

使用不同的估價(jià)方法通常會(huì)產(chǎn)生不同的試算價(jià)格，估價(jià)師選擇幾種估價(jià)方法就會(huì)得到幾種不同的試算價(jià)格，同時(shí)采用同一種估價(jià)方法也可能產(chǎn)生幾種試算價(jià)格。但是，總有一種或兩種結(jié)果符合估價(jià)的要求，因此，需要對各評估方法的結(jié)果進(jìn)行分析、調(diào)整，確定最終的評估值。一般采用加權(quán)平均權(quán)調(diào)整價(jià)格。

知識(shí)點(diǎn)8  撰寫估價(jià)報(bào)告書

估價(jià)師決定了估價(jià)對象估價(jià)額后，應(yīng)及時(shí)撰寫估價(jià)報(bào)告書，對整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價(jià)者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在估價(jià)完成后，分別提交土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。前者是交委托估價(jià)者，后者由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。從報(bào)告格式上看，宗地估價(jià)報(bào)告又可分為書信式、文字式和表格式。

知識(shí)點(diǎn)9  土地估價(jià)報(bào)告審核

1、土地估價(jià)報(bào)告審核的目的

為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對撰寫出的報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。

2、土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容

對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：確定估價(jià)報(bào)告與規(guī)范格式相符；確定報(bào)告中應(yīng)有兩名該機(jī)構(gòu)注冊土地估價(jià)師的簽名；與有關(guān)法律法規(guī)相符；評估方法選擇無嚴(yán)重錯(cuò)誤；報(bào)告無嚴(yán)重漏項(xiàng)；測算過程和計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的正確。

知識(shí)點(diǎn)10  土地價(jià)格定義的界定

1、土地利用條件的設(shè)定

利用條件包括估價(jià)對象上的建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑物應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

2、土地使用年限的設(shè)定

（1）土地使用年限的概念。土地使用年限是指土地使用者通過國家制授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權(quán)年限。

（2）土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。如果某市一體育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用權(quán)，如果不考慮土地使用權(quán)延期，其土地使用權(quán)應(yīng)于2050年終結(jié)。

有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。當(dāng)以出讓方式取得的土地權(quán)時(shí)，估價(jià)師在土地估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時(shí)必須說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。

3、土地估價(jià)期日的設(shè)定

（1）估價(jià)期日的概念。估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。在土地估價(jià)過程中，確定估價(jià)期日是重要的內(nèi)容之一，對估價(jià)結(jié)果有著直接的影響。同一宗地，在不同的估價(jià)期日評估的地價(jià)可能不同。

（2）估價(jià)期日的設(shè)定。由委托人確定，或者由委托人與估價(jià)師商定。

例題（單選）某企業(yè)于2008年1月經(jīng)出讓取得一宗工業(yè)用地50年土地使用權(quán)，2009年1月廠房通過竣工驗(yàn)收，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時(shí)，其剩余耐用年數(shù)為（     ）年。

a. 43                  b. 44

c. 53                  d. 54

【答案】a