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第 1 章  土地價格的概念

知識點1  土地價格概念

知識點2  土地價格的特征

知識點3  不同類型土地價格及特征

知識點4  我國現行地價體系

知識點5  我國土地價格的主要類型

知識點6  我國土地價格評估的發展歷史

重點提示

掌握：土地價格的內涵，土地價格的特征

熟悉：不同類型土地價格及特征

了解：我國土地價格評估的發展歷史

知識點1  土地價格概念

土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）高低。

我國實行土地公有制，土地價格是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的一種實現形式。我國土地價格是取得多年土地使用權時支付的一種代價，而不是土地所有權的價格。

例題（單選）

我國土地價格是(    )和收益的購買價格。

a．土地價值   

b．土地所有權   

c．土地使用價值   

d．土地權利

【答案】d

知識點2  土地價格的特征

1）土地價格是權益價格

土地不具有移動性，可轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益，誰獲得了土地權益，誰就可以從這塊土地收獲產品和服務。因此，土地買賣實質上是土地權益的買賣，土地價格是土地權利和收益的購買價格。

2）土地價格不由生產成本決定

由于土地是一種自然物，不是人類勞動的產物，所以沒有價值，自身無所謂生產成本。現實中土地的開發成本，主要是土地的投資與回收及其應得投資收益，實質是地價的附加。

3）土地價格主要由土地需求決定

與一般商品的價格決定一樣，土地價格也受土地市場的供給與需求共同決定。但是從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經濟供給的彈性很小，而社會經濟發展和人口增加會導致對土地的需求不斷變化，因此從長遠和總體上看，需求是影響地價的主要方面。

4）土地價格呈上升趨勢

土地價格不斷上漲的原因有：社會平均利潤下降、土地的稀缺性、土地需求的增加等。

5）土地價格具有明顯的地域性

土地價格不斷上漲的原因有：社會平均利潤下降、土地的稀缺性、土地需求的增加等。

例題（多選）

下列選項中關于土地價格描述，正確的有(    )。

a．總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢

b．具有明顯的個別性和地區性

c．土地價格高低決定了地租水平高低

d．土地價格由開發成本決定

e．土地價格高低與社會經濟水平相適應

【答案】be

知識點3  不同類型土地價格及特征

1）按土地權利分類

土地所有權價格，是不同的土地所有權人之間轉移并買斷土地所有權時的價格。我國實行土地公有制，土地所有者是國家和農業集體經濟組織，國家在征用農民集體土地時支付的土地征用費，即為土地所有權價格，也稱土地征用價格。

土地使用權價格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。我國政府向土地使用者出讓一定年限的土地使用權時收取的土地出讓金和土地使用者之間合法轉讓土地使用權時的價格，都是土地使用權價格。

土地租賃權價格，是指土地在保持原權屬關系不變的前提下，對其使用權實行租賃時的價格。

土地抵押權價格，是在設定土地資產抵押權時所規定的價格。

其他權利價格包括地上權、地役權、空間利用權價格等。

2）按土地價格形成方式分類

交易價格，是指通過市場交易形成的土地成交價格。

理論價格，是指經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

評估價格是指由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括：交易底價、基準價格、課稅價格。

3）按管理目的分類

基準地價，是政府為管理土地市場，由專業部門、專業人員評定的土地等級和區域的平均價格。

標定地價，是指在城鎮不同土地級別或區段內，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權價格；

監測地價，是指根據城市土地市場的特點，通過設立地價監測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。

4）按結果表示方法分類

土地總價格，是指某一宗土地的整體價格。

單位面積地價簡稱單價，指單位土地面積的土地價格。

樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分攤到每單位建筑面積上的土地價格。他們之間的關系是樓面地價＝宗地總地價÷宗地總建筑面積=土地單價÷規劃凈容積率（容積率=總建筑面積/建筑用地面積）。

5）按土地形態分類

生地價格是指已完成土地使用批準手續，而未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權價格。

熟地價格是指完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下，一定年期的土地使用權價格。

毛地價格是指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權價格。

凈地價格是指已完成基礎設施配套開發，場地內達到開工條件的一定年期的土地使用權價格。

6）按土地交易方式分類

拍賣價格即拍賣日對土地進行拍賣的底價，一般是由估價人員根據房地產種類，確定合適的風險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。

招標價格指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或不特定的公民、法人和其他組織參加投標時，根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定的標底或者底價。

協議價格是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者通過充分協商后達成的成交價格。

掛牌價格是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并進行更新的價格。

7）按土地價格使用目的分類

買賣價格是土地權利和預期收益的交易價格，即地租的資本化。

租賃價格即指租賃土地的價格。我國土地租賃存在兩種不同的方式：國有土地租賃、土地使用權出租；

抵押價格是以抵押方式提供債務、履行擔保的土地在評估基準日的正常市場價值；

課稅價格是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格；

征地價格是指征用、征收土地時給予的補償金額。

例題（單選）

甲、乙、丙三宗土地的單價分別為1200元/m²、860元／m²、800元／m²，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購買者會優先選擇(    )。

a. 甲宗地              b. 乙宗地

c. 乙宗地、丙宗地任選其一

d. 甲宗地、乙宗地任選其一

【答案】a

知識點4  我國現行地價體系

在土地價格體系中土地所有權價格和土地使用權是基本形式。而基于政府對土地市場進行調控和管理的要求，基準地價屬于區域平均地價，與其相對應的是宗地地價。宗地地價是指地產市場上表現出來的個別地塊的價格，也是地產市場的交易主體、管理者和研究者所真正關心的價格，是土地價格體系的基本構成；

在地價體系中，評估價格和交易價格是一對孿生兄弟，評估價格是由估價師得出的，它雖不一定是最終的成交價格，但對市場交易價格的形成起著一定的指示和參考作用。交易價格是交易雙方就所要交易的土地所達成的共同認可的價格。在正常市場條件上下，交易價格是土地價格客觀、合理水平的真正體現，也是確定評估價格的基本依據。

知識點5  我國土地價格的主要類型

1）按管理層次劃分

分為基準地價和宗地地價兩大類。根據《城鎮土地估價規程》的規定，基準地價是“在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格”。因此，基準地價是分用途的土地使用權的最高出讓年限的區域平均價格，具有:

有限期、全域性、平均性、時效性的特點。其作用主要是：反映土地市場中的地價水平及其變動趨勢，為地價管理提供依據；為國家征收土地使用稅提供依據；引導土地合理利用和流轉。作為宏觀控制性地價，基準地價是整個地價體系的基礎，為政府出讓、租賃、劃撥、收購土地等交易活動中確定宗地地價提供參考依據。

下列公式反映了基準地價與不同類型地價的內涵差異：

土地出讓金標準 = 基準地價 一 土地取得成本 一 城市市政配套費

毛地價 = 基準地價修正的宗地地價 一宗地內拆遷補償費

下列公式反映了基準地價與不同類型地價的內涵差異：

土地出讓金標準 = 基準地價 一 土地取得成本 一 城市市政配套費

毛地價 = 基準地價修正的宗地地價 一宗地內拆遷補償費

劃撥土地使用權價格 = 出讓土地使用權價格 一 土地使用權出讓金

承租土地使用權價格等于承租土地使用權合同租金與市場租金的差值在租期內的資本化，由此可見，承租土地使用權的價格主要由租金差額的多少來衡量。

2）按土地產權性質劃分

可分為土地所有權價格和土地使用權價格。我國不存在土地所有權價格。土地使用權價格是城市土地價格的主要形式，按產權權能構成可以分為：土地使用權價格、劃撥土地使用權、承租土地使用權價格 、轉讓土地使用權價格；

劃撥土地使用權價格 = 出讓土地使用權價格 一 土地使用權出讓金

承租土地使用權價格等于承租土地使用權合同租金與市場租金的差值在租期內的資本化，由此可見，承租土地使用權的價格主要由租金差額的多少來衡量。

3）按土地開發程度劃分

土地的“生熟”程度主要有：未完成征收補償安置的集體土地，取得該土地后還需要支付征地補償安置等費用；已完成征地補償安置但未完成“三通一平”或者以上開發的土地；已完成征收補償安置和“三通一平”或以上開發的土地；未完成房屋拆遷補償安置的國有土地，取得該土地后還需要支付房屋拆遷補償安置等費用；已完成房屋拆遷補償安置的國有土地。

根據土地的“生熟”條件，分為生地價格、毛地價格和熟地價格。毛地是指政府出讓未經拆遷安置補償的舊城區土地，生地是指未進行征地補償的新區土地。

毛地價和生地價由出讓金和城市基礎設施配套建設費兩部分構成，不包括拆遷補償費或征地費。熟地價=出讓金十城市建設配套費十征地拆遷開發費。

 

4）按地價構成劃分

4）按地價構成劃分

ø   在地價具體構成中，出讓金是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的金額，它反映了國家土地所有權的收益權能；

ø   城市建設配套費是指城市建設部門向各類基本建設項目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電，以及污水和垃圾處理等組成的網絡體系建設的費用，其收費情況由各個城市按照實際情況制定；

ø   征地拆遷開發費是對原用地者和農民使用土地的補償，屬于補償性質；

土地開發費是指為了達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用，包括宗地內、外的土地開發費，這一費用主要應用于成本逼近法計算土地價格。

5）按交易方式劃分

分為收購地價、劃撥地價、出讓地價、承租地價、轉讓價格、出租價格、抵押價格、入股價格。

收購地價是由于土地收購儲備工作在全國范圍內的廣泛開展而出現的一種地價形式。

劃撥地價、出讓地價和承租地價是土地一級市場中的主要地價形式，其中出讓價格按照交易方式的不同，可以細分為：協議出讓價格、招標出讓價格、掛牌出讓價格、拍賣出讓價格；

協議出讓是指政府土地管理部門與土地使用權受讓人協商用地條件和土地使用權出讓金事宜，并簽訂出讓合同的出讓方式，主要適用于公共福利事業和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地；招標出讓主要適用于需要優化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓；拍賣出讓適用于區位條件好、交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

出租價格、轉讓價格、抵押價格、入股價格是土地二級市場形成后產生的主要地價形式。

6）按地價形式和目的劃分

可分為評估地價、交易地價、政策性地價、征地區片綜合價。

評估價格是指經專業評估機構所評估出的價格，評估價格不一定是最終的成交價格，但對市場交易價格的形成起著一定參考作用。評估價格分為市場價格和公開市場價格。市場價格是地產在市場上的一般、平均價格，是大量地價成交價格的抽象結果；公開市場價格是在公開市場上最可能形成的價格，也即估價師所得到的評估價格。

交易地價是指在土地市場上，交易雙方所要交易的土地所達成的共同認可的價格，是地價客觀、合理水平的真實體現。

政策性地價是指出于政府宏觀管理土地市場的需要，以市場地價為依據，采用一定的技術方法，按照管理目的的不同所確定的地價形式。我國目前的政策性地價主要有最低限價、標定地價和基準地價。

最低限價是為了防止和限制地方政府低價出讓土地所確定的土地出讓價格最低標準，在實際出讓過程中，出讓價格不能低于這一標準，否則屬于違法，因此最低限價主要用來約束土地出讓行為，有利于土地市場健康發展。

標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常市場條件下，于某一估價期日的土地使用權價格，是該類土地在該區域的標準指導價格，可以依據標定地價編制地價指數，修正基準地價等。

基準地價和標定地價是我國地價體系的核心。

征地區片綜合地價是針對近年來征地補償標準過低和征地過程中土地產權不清等問題，而實行按價征地的一種土地價格形式，為宏觀調控征地價格水平，在縣（市）級行政區范圍內，按照區域內農用地的質量狀況、人均耕地水平、區域位置狀況和農村社會經濟發展水平等，劃分征地區片，并按照各征地區片的條件分別評估確定的區片農用地平均征地價格。是實行按價征地、保證征地過程中同地同價的基礎和依據，是確定具體地塊征地價格的基準。

例題（判斷）

生地是指政府出讓未經拆遷安置補償的舊城區土地。(  )

拍賣出讓適用于區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓(  )

評估價格就是最終的成交價格。(  )

基準地價屬于交易地價。(  )

【答案】× √ × ×

知識點6  我國土地價格評估的發展歷史

20世紀80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的發展逐步發展形成，在馬克思地租理論的基礎上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義城市地租理論。發展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論（土地收益理論、土地供求理論），來指導我國的土地使用制度改革與實踐，取得了巨大成就。