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本講主要內容

一、土地估價師考試特點；

二、歷年考試通過情況；

三、本課程試題特點；

四、本課程的學習技巧；

五、課程體系。

一、土地估價師考試特點

土地估價師考試，從2006年開始，原則上每年舉行1次。

考試的五個科目為：《土地管理基礎與法規》、《土地估價理論與方法》、《土地估價實務基礎》、《土地估價案例與報告》、《土地估價相關知識》，考試分2天進行。

考試成績實行3年為一個周期的滾動管理，參加全部5個科目考試的人員必須在連續3個考試年度內通過應試科目。

2013年考試時間：9月14、15日。

考試日期	考試時間	考試科目
9月14日	8∶30-9∶30	土地管理基礎與法規
	10∶30-12∶00	土地估價理論與方法
	14∶30-17∶00	土地估價實務基礎
9月15日	9∶00-11∶30	土地估價案例與報告
	14∶30-17∶00	土地估價相關知識

二、歷年考試通過情況

2006-2011年，全國土地估價師考試通過情況如下：

2006年度全國土地估價師共合格812人；

2007年度全國土地估價師共合格1341人；

2008年度全國土地估價師共合格1460人；

2009年度全國土地估價師共合格1309人；

2010年度全國土地估價師共合格1486人；

2011年度全國土地估價師共合格1944人。

通過近年來考試通過情況可知，土地估價師考試已成為當今我國執業資格考試難度大、通過率低的考試之一。

通過率低的原因：一是考試內容多，考試內容包括5門課程。二出題難度有逐年增加趨勢，很多考試題在教材中很難直接找到準確答案。

三、本課程試題特點

（一）試卷結構及題型   

《土地管理基礎與法規》考試共有四種題型：判斷題、單項選擇題、多項選擇題、情景分析題。總分100分，各題型分值分配如下：

判斷題：10分（10道題，每題1分）；

單項選擇題：40分（40道題，每題1分）；

多項選擇題：30分（15道題，每題2分）；

情景分析題：20分（2道大題，內含10道小題，每小題2分）。

1. 判斷題

答題要求：用“√”表示正確，用“×”表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，最多扣至0分。

答題建議：確實沒有把握的選項，盡量不選，確保得分。

2. 單項選擇題

答題要求：有4個選項，且只有1個選項是正確的，一般情況下，單選題不倒扣分。

答題建議：對于沒把握的選項，也要全答，不可不答，選擇了就有得分的機會。

3. 多項選擇題

答題要求：每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分。

答題建議：做題務必慎重，沒把握的選項最好不選。盡管不倒扣分，但是只要其中一項選擇錯誤，則整道試題不得分。

4. 情景分析題

答題要求：每小題有四個備選項，其中有1個或1個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

答題建議：在情景分析題中，每道題可能為單選，也可能是多選。對于單選題，即使沒把握的選項，也要全答，不可不答；而對于多選題，沒把握的選項最好不選。

（二）出題特點

1．注重大綱和教材的變化及增加內容

2．注重基本概念與基本原理考核

3．注重國務院規范性文件等綜合知識的考核

4．注重考試出題的靈活性

5．注重有關法律、法規和規章條文的考核

6．注重計算知識點的考核

1．注重大綱和教材的變化及增加內容

歷年考試大綱對《土地管理基礎與法規》考試內容的要求雖有變化，但基本要求還是一致的。但是近幾年的考試特別注重出奇和出新，尤其是出新：

一是當年《土地管理基礎與法規》大綱、指導教材的新增內容；

二是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點。

例題1：依照《開發區土地集約利用評價規程》的規定，開發區土地集約利用潛力測算內容具體包括(    )等。（2009年試題）

 a．人口潛力           b．擴展潛力   

c．結構潛力           d．強度潛力    e．管理潛力

答案：bcde

解析：依照2009年《開發區土地集約利用評價規程》的規定，開發區土地集約利用潛力類型包括：擴展潛力、結構潛力、強度潛力、管理潛力。

2．注重基本概念與基本原理考核

《土地管理基礎與法規》采取客觀性試題的形式。客觀性試題主要側重于考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。

例題1：裸地指表層為土質，基本無植被覆蓋的土地；或表層為巖石、石礫，且其覆蓋面積大于或等于(    )的土地。（2008年試題）

a．40％                   b．50％   

c．60％                   d．70％

答案：d

解析：裸地指表層為土質，基本無植被覆蓋的土地；或表層為巖石、石礫，其覆蓋面積≥70%的土地。

3．注重國務院規范性文件等綜合知識的考核

2006年《土地管理基礎與法規》考試大綱所附國務院規范性文件有19項，而2007年考試大綱所附國務院規范性文件則達到了25項，2008年考試大綱所附國務院規范性文件則達到了31項，千萬不要忽視這部分內容的學習。因為國務院有關土地政策的規范性文件，具有全面性、針對性、宏觀性、重要性的特點，便于出題。

例題1：市、縣人民政府確定工業用地出讓價格時，必須執行《全國工業用地出讓最低價標準》，以下情況正確的是(    )。（2009年試題）

a．在工業用地出讓前，可以不進行土地估價，直接根據最低價標準確定出讓底價

b．在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的工業項目，且自行完成前期開發的，可按不低于所在地土地等別相對應的最低價標準的90％執行

c．在使用未列入耕地后備資源的未利用地建設工業項目的，可按不低于所在地土地等別相對應的最低價標準的80％執行

d．對各省確定的優先發展產業且用地集約的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應的最低價標準的70％執行

答案：d

解析：國務院頒布的《全國工業用地出讓最低價標準》規定：對各省（區、市）確定的優先發展產業且用地集約的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的70％執行。

4．注重考試出題的靈活性

從歷年考題的變化特點來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應試者靈活運用、舉一反三的能力。應試者在復習過程中要多做、多練，所謂見多識廣，就是這個道理。

例題1：張莊村民田某，于1992年申請宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無房居住為由，申請宅基地，按照《土地管理法》的規定，當地人民政府應(    )。（2006年試題）

a．沒收田某出租房屋所得           b．對田某予以罰款

c．在批準時核減用地數量           d．對田某的申請不予批準

答案：d

解析：這道題可以說比較靈活，主要考核《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”內容，但是本題以小案例的形式出的。

5．注重有關法律、法規和規章條文的考核

近幾年的考試，現行法律、法規和規章條文的考核所占比重是不小的。從2006年開始，本門課程改為《土地管理基礎與法規》，則更突出了“法規”的分量。保守統計，2006年考題中法規部分所占比例，在50%到60%之間。因此在學習中，應該重視考試大綱后面所附錄的有關法律、法規和規范性文件、司法解釋等內容。

例題1：城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與(      )相銜接。（2009年試題）

a．土地利用總體規劃    b．土地利用總體規劃大綱

c．土地利用專項規劃    d．建設用地年度供應計劃

答案：a

解析：《城鄉規劃法》第五條規定，城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接。

6．注重計算知識點的考核

近年來，本門課程考試中，除情景分析題外，其他三種題型的計算題呈現出逐步增加的特點，這也大大增加了考試的難度。

例題1：某企業擬轉讓一宗房地產，其轉讓收入為5000萬元，取得土地使用權所支付的金額、土地開發成本費用、建筑物的評估價格及其他有關扣除項目金額共計4000萬元。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，該企業應該繳納土地增值稅(    )。（2009年試題）

a．300萬元    b．400萬元    c．500萬元    d．600萬元

答案：a

解析：土地增值額=5000萬元－4000萬元＝1000萬元。 

根據：每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

適用公式：土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額＝土地增值額×30％=1000萬元×30％=300萬元。

四、本課程的學習技巧

（一）要制定學習計劃

（二）要重視研讀大綱

（三）要通讀教材

（四）要掌握本課程的重點和難點

（五）要充分重視土地管理相關知識的學習

（六）要強化訓練，提升應試水平

（一）要制定學習計劃

在學習之初，我們應當根據自己的工作情況，事先制訂一份切實可行、周密細致的學習時間計劃表，并嚴格執行。建議應試者先從宏觀上把握每一遍復習所需的時間，再從微觀上細分到每一月、每一周、每一天的任務，切忌不按計劃進行，否則，復習計劃就是一紙空文。

（二）要重視研讀大綱

考試大綱是考試命題的依據，也是幫助應試者對課程進行自學及助學的依據，更是應試者進一步加強學習的“階梯”，我們一定要仔細閱讀，在通讀教材、強化訓練、升華知識后，還可以回過頭來再看一遍，做到充分吃透考試大綱精神，必能起到事半功倍的良好效果。

（三）要通讀教材

在熟悉考試大綱的前提下，緊接著要“通讀指定教材”。從前幾年考試情況看，土地估價師考試命題逐漸呈點散、面寬、靈活、量大的趨勢，這就要求應考人員須全面系統掌握每章內容，“通讀指定教材”可以有效解決上述問題。從這個意義上說，“通讀指定教材”是知識準備、積累的載體，同時知識準備還是心理準備的前提和基礎。

（四）要掌握本課程的重點和難點

要結合考試大綱，系統掌握本門課程的重點內容和難點內容，因為這些大綱要求的重點和難點是歷年出題的重點。

（五）要充分重視土地管理相關知識的學習

由于土地估價師沒有統一教材，應試者一定要根據考試大綱提出的要求，多看有關資料，全面理解和掌握大綱要求，并使其融會貫通，提高分析問題和解決問題的能力。從一定意義上說，“多看有關資料”是知識準備、積累的載體，同時知識準備還是心理準備的前提和基礎。

（六）要強化訓練，提升應試水平

實踐證明，在系統看書學習之時，加強練習，強化訓練，能夠鞏固已學的知識，加深對知識的理解和升華。強化訓練，具體指：

（1）要多做練習題；

（2）要多做歷年試題；

（3）要多做模擬試題。

五、課程體系

第一模塊：全程強化班

課程內容：全程共計15小時。根據大綱，講解教材全部考點

課程輔助：10-15道章節練習題

學習效果：完成這一模塊的學習，將掌握教材中153個考點，全面熟悉教材。

          能夠應對考試，知道每道題考點具體在哪一個章節。

第二模塊：串講點題班

課程內容：全程共10個課時，共計5小時。在全部考點的基礎之上，壓縮考點范圍，串講重要考點。

學習效果：完成這一模塊的學習，將明確100個重要考點。在考試中能得到約60%的分數。

第三模塊：應試技巧班

課程內容：全程約4個課時，共計2小時。根據題型，講解答題技巧及得分點。

學習效果：完成這一模塊的學習，即使遇到不會的題也能把題做對，答題分數有效提高10-30分。

第四模塊：應試模考班

課程內容：包含3套高含金量模擬試卷，有效預測考點及命題方向

學習效果：完成這一模塊的學習，能夠對考點進行查漏補缺，為完全應試做好準備。

一點提示：

良好的考試心態是成功的基石。因此在考試前，我們應盡量放松自己的心情，保持平和的心態，情緒低落或者過度緊張，均不利于我們真實水平發揮，不利于我們取得好成績。因為每一次考試都是一種復雜而緊張的腦力勞動投入，有一定的緊張性是必然的，關鍵是要保持適度緊張的狀態，才能最好地發揮自己的真實水平，考出比較滿意和理想的成績。