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第一章 物業經營管理概述

第一節 物業經營管理的概念

 

【考點一】物業經營管理的內涵

1.物業經營管理又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

2.傳統物業管理活動：對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理物業經營管理：強調為業主提供價值管理服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的要求。

3.物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。（掌握）

 

【考點二】物業經營管理活動的管理對象（掌握，類型和特點）

物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括寫字樓、零售商業物業、出租型別墅或公寓、工業物業、酒店和休閑娛樂設施等。

1.寫字樓

寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。

國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

（1）甲級寫字樓

具有優越的地理位置和交通環境，建筑物物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。

（2）乙級寫字樓

具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

（3）丙級寫字樓

物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。

 

2.零售商業物業

零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。零售商業物業通常分為如下六種類型：

 

 

3.出租型別墅或公寓

（1）別墅：是指在風景區或在郊外建造的供休養的住所。從環境上看，別墅與城市或者大規模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環境質量比較高。從建筑形態上，別墅建筑應獨立，豪華舒適，層數較少，并帶有一定規模的院落。

（2）公寓：是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產權出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復式公寓、花園公寓和單間公寓。

4.工業物業

工業物業是指為人類生產活動提供入住空間的物業，包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房(又稱工業寫字樓)等。

工業物業管理通常與企業生產活動的流程與空間需求特征相關，必須保證能源供應和內部運輸系統的通暢，同時還要兼顧物業資產的有效利用狀況及運行成本對企業生產成本和經營利潤的影響。

5.酒店和休閑娛樂設施

酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在：

1．服務對象不同。

2．地理位置不同。

3．服務內容不同。

4．建筑設計和裝潢風格不同。

 

【考點三】物業經營管理服務的目標

物業經營管理服務的目標，是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正常空間使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

 

【考點四】物業經營管理企業

1.物業經營管理屬于服務性行業，同時又是經營性行為，因此，物業管理企業既是服務性單位，又是經營性企業組織。

2.物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三種。

（1）管理型物業管理企業：是具有策略性物業管理能力的企業，受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。。

（2）專業型物業管理企業：是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業，通常以專業分包的形式，也以直接接受業主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業管理業務。

（3）綜合型物業管理企業：是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。

 

第二節 物業經營管理的層次與工作內容

 

【考點一】物業經營管理的層次（掌握）   

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

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【考點二】物業經營管理不同層次之間的關系（掌握）

 

1.物業管理和設施管理定位在現場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流。

2.資產管理公司通過監控物業的運行績效，來聘用、解聘和調配物業管理企業。

3.資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。

 

【考點三】物業經營管理中的戰略性工作（熟悉）

     1.確定戰略：首先需要明確的是頻繁改變資產組合是不切實際而且不經濟的，因此根據發展戰略認真確定初始組合非常重要。

    2.確定標準：投資標準包括現金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

    3.構建信息基礎：分類保存、系統搜集

    4.決策分析：投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。

5.進行資產組合：

（1）在任何情況下，都將選擇收益最大和風險最小的那個組合。

    （2）在一定收益水平上具有最小風險的資產組合被認為是有效的，代表這種資產組合的點可以組成一個有效邊界曲線。

    （3）資產組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，

 

【考點四】物業經營管理的常規工作（熟悉）

     1.現金流和成本管理

     2.日常維修和維護

     3.未來維修和維護

     4.設施設備管理

     5.物業保險管理

 

第二章 房地產投資及其區位選擇

第一節 房地產投資

 

【考點一】房地產投資的概念（掌握）

1.房地產投資是指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。

2.投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。

3.通過進行房地產投資，投資者可以①獲得作為房地產業主的榮譽、②獲得較高的收益和資本增值，③還可以降低其投資組合的總體風險、④抵抑通貨膨脹的影響。

 

【考點二】房地產投資的形式 （掌握）

 

 

 

【考點三】房地產投資的特性（掌握）

1.位置固定性或不可移動性

（1）位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。

（2）通過對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。

2.壽命周期長

（1）房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。

（2）經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間。

（3）自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。

（4）自然壽命一般要比經濟壽命長得多。國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。

3.適應性

適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。

4.各異性

5.政策影響性

政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

6.專業管理依賴性

7.相互影響性

例如，城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產商或投機者，都獲得了巨大的成功。

 

【考點四】房地產投資的利弊（熟悉）

1．房地產投資之利

(1)相對較高的收益水平。

 (2)能夠得到稅收方面的好處。

(3)易于獲得金融機構的支持。

(4)能抵消通貨膨脹的影響。

(5)提高投資者的資信等級。

2．房地產投資之弊

(1)流動性差。

(2)投資數額巨大。

(3)投資回收期較長。

(4)需要專門的知識和經驗。

 

第二節 房地產投資的風險

 

【考點一】房地產投資風險的基本概念

1.風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

2.標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

3.房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。

 

【考點二】系統風險（熟悉）

房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。

1.通貨膨脹風險：又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

2.市場供求風險

3.周期風險：房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。

4.變現風險

5.利率風險

（1）通過調整利率，政府可以調節資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。

（2）利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。   

6.政策風險：土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等

7.政治風險：政治風險主要由政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風險是房地產投資中危害最大的一種風險。

8.或然損失風險

或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失。投資者可以就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

 

【考點三】個別風險（熟悉）

1.收益現金流風險

2.未來經營費用風險

3. 資本價值風險：資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來經營費用水平。

4.比較風險：又稱機會成本風險。

5.時間風險

6.持有期風險

 

【考點四】風險對房地產投資決策的影響

1．根據項目風險大小確定相應的投資收益水平

2．根據風險管理的能力選擇投資方向

3．根據風險周期變化特點把握投資時機