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項目

內容

企業名稱的預先審核

物業管理企業可結合行業特點，根據所管理的物業的名稱、地域、公司發起人等取名，但在取名時，必須符合《公司法》的有關規定。根據公司登記管理的有關規定，物業服務企業當由全體股東或發起人制定的代表或委托的代理人申請企業名稱的預先核準，經工商行政管理部門批準后，獲得《企業名稱預先核準通知書》

公司地址

物業管理企業應以其主要的辦事機構所在地作為公司地址

注冊資本

《公司法》規定，科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時，考慮到企業注冊后即應辦理物業管理企業資質證書，因此注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求。

股東人數和法定代表人

在設立物業管理企業時，股東人數必須符合法定條件。

公司人員

物業管理企業的人數和從業資格應符合相關法規要求。

公司章程

（章程主要內容不需要花費大量時間去記憶）

物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織架構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業的最重要的基礎條件之一。

項目

內容

記憶方法

一級資質（國務院建設主管部門負責資質證書的頒發和管理）

（1）注冊資本為人民幣500萬元以上。

（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

（3）物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

（4）管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

①多層住宅200萬m²；

②高層住宅100萬m²；

③獨立式住宅（別墅）15萬m²；

④辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m²；

（5）建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

這個知識點的內容多出現在選擇題中，各等級中的款項基本是一樣的，但是內容有所不同，不同的內容主要是在數字上，所以對于這個知識點的記憶不需要一條一條地去死記硬背，只要有數字的敏感性即可。管理單位從國務院開始，以此下移。

二級資質（省、自治區人民政府建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責資質證書的頒發和管理，接受國務院建設主管部門的指導和監督）

（1）注冊資本為人民幣300萬元以上。

（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

（3）物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

（4）管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

①多層住宅100萬m²；

②高層住宅50萬m²；

③獨立式住宅（別墅）8萬m²；

④辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m²；

（5）建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

三級資質（直轄市人民政府房地產主管部門、設區的市級人民政府房地產主管部門負責資質證書的頒發和管理，接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督）

（1）注冊資本為人民幣50萬元以上。

（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

（3）物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

（4）有委托的物業管理項目

（5）建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

項目

內容

記憶方法

核定

新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定。

這部分的內容較簡單，瀏覽一遍加上實際管理工作經驗很好記憶。

暫定期

一年

申請資質

物業管理企業在領取營業執照之日起30天內，持以下資料到當地地房地產主管部門申請資質：

（1）營業執照。

（2）企業章程。

（3）驗資證明。

（4）企業法定代表人的身份證明。

（5）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員職稱證書和勞動合同。

職能機構

主要職責

記憶方法

總經理室

對重大問題做出決策。一般設總經理和若干副總經理及“三師”（總會計師、總經濟師、總工程師）。

三師和副總經理是一個級別，三師對公司的整體運行負責

人力資源部

制定企業各項人力資源管理制度，編制人力資源發展和培訓計劃，設計實施薪酬管理，完成人員招募、任免、調配、考核、解聘、辭退等工作。

各部門的設立及職責與大家從事的物業公司中部門設置相同或相似，各部門一旦確定，主要職責也是大體相同的。所以記憶這部分的內容應與實際的工作的公司聯系起來。

行政管理部

編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算，建立相關規章制度、管理標準和工作標準、對外事務的聯絡等工作。

財務部

編制財務計劃、做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作，還負責督促檢查各項目的財政收支情況等。

品質管理部

企業質量管理體系和維護，各物業項目服務品質監督，客戶滿意度評價及監督，管理評審，協助新物業項目建立質量管理體系，客戶關系管理，客戶投訴處理等工作。

市場拓展部

物業管理市場調研，市場拓展、項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業項目前期介入管理的組織和協調等工作。

經營管理部

制定和分解企業經營計劃和經營目標，制定物業項目考核體系，考核標準，組織對各物業項目進行目標考核。

工程管理部

工程維修和運行保障，工程保養、改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業項目提供技術支持等工作。

安全管理部

各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審，負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作。

環境管理部

負責清潔、綠化管理，保持環境衛生，負責承包方的監督檢查與考核；負責制定公共環境衛生防護的各類管理措施。

項目

內容

記憶方法

概念

是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。

主要是記憶概念，特征是對概念的分解。

特征

（1）獨立的企業法人；

（2）屬于服務企業；

（3）具有一定公共管理性質的職能。

項目

特點（概述）

適應范圍

優點

缺點

記憶方法

直線制

企業各級領導者親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，不設專門職能機構

適應小型物業服務企業的初期管理。不能做大也不能做強。

領導能夠集指揮和職能于一身，責權分明、指揮及時。

要求領導者通曉各種專業知識，具備多方面的知識和技能

這部分內容要把教材上的圖形和實際的公司組織形式聯系起來記憶。

直線職能制

在各級主管的領導下，按專業分工設置相應的職能部門，實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式，是企業最常采用的一種形式。

管理綜合性強的物業公司。

加強了專業管理職能，適應涉及面廣，技術復雜，服務多樣化。

機構人員多，成本較高；橫向協調困難，工作效率低。

事業部制

實行分權管理，將政策制定和行政管理分開；每個事業部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。

多由那些規模大，物業種類繁多，經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用，他是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司采用的一種形式。

（1）強化決策機制，使公司最高領導專注于公司重大事情的決策；

（2）能調動各事業部的積極性、責任心和主動性；

（3）促進了內部競爭，提高工作效率和效益；

（4）有利于復合型人才的考核培養。

事業部之間的協調困難，機構重疊，人員過多。

矩陣制

在同一項目中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統；參加項目的成員受雙重領導。

小規模的物業公司

（1）加強了各職能部門之間的橫向聯系，充分利用了資源；

（2）有利于調動各方工作的積極性，解決處理各自責任范圍內的問題；

（3）具有較強的機動性和適用性。

（1）組織結構的穩定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；

（2）部門之間關系復雜，協調工作量大，處理不當容易產生矛盾。