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第一章 房產業

大綱要求

1.熟悉房地產業的基本概念;

   2.熟悉房地產業的作用;

  3.熟悉房地產業的細分;

  4.了解房地產業的歷史沿革;

  5.了解城鎮住房制度改革;

  6.熟悉現行城鎮住房制度的基本框架;

  7.掌握土地所有制;

  8.掌握土地管理的基本制度;

  9.了解城鎮土地使用制度改革;

  10.熟悉現行城鎮土地使用制度的基本框架;

  11.掌握我國房地產法律體系;

  12.掌握房地產相關法律;

  13.掌握房地產行政法規;

14.掌握房地產部門規章。

 

歷年考情:

節名

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

第一節

房地產業概述

 

 

 

0.5

 

 

 

0.5

 

 

第二節

住房制度概述

0.5

0.5

0.5

3.5

3.5

3

2.5

 

 

0.5

第三節

土地制度概述

2

2

1

2

2

3.5

4

1

 

1

第四節

房地產法制建設

 

0.5

 

0.5

 

 

0.5

 

 

 

合計

2.5

3.0

1.5

6.5

5.5

6.5

7.0

1.5

0

1.5

第一節 房地產業概述

        一、房地產業的基本概念(考點)

1.房地產業的含義

房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業,包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。在國民經濟產業分類中,房地產屬于第三產業,是為生產和生活服務的部門。

2.房地產業與建筑業的關系

房地產業與建筑業既有區別又有聯系。他們之間的主要區別是:建筑業是物質生產部門,屬于第二產業;房地產業兼有生產(開發)、經營、服務和管理等多種性質,屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系,因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中,房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系,房地產業是房地產開發建設的甲方,建筑業是乙方;房地產業是策劃者、組織者和發包單位;建筑業則是承包單位,按照承包合同的要求完成基礎設施建設,場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務。

3.兩個基本概念

城鎮住房制度改革簡稱住房制度改革或者房改,把過去那種城鎮住房主要依靠國家投資建設、排隊分配、低租金使用的做法,改變成了主要由房地產開發商開發建設、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。

城鎮國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革,把過去那種城鎮國有土地使用權與所有權合一,土地供應采取無償劃撥,無限期使用,不得轉讓的做法,改變成了土地使用權與所有權分離,主要采取招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權有償出讓給單位或者個人,有限期使用,可以轉讓、出租、抵押的做法。

        二、房地產業的作用(考點)

    (1)可以為國民經濟發展提供重要的物質條件。房地產是國民經濟發展的基本生產要素,任何行業的發展都離不開房地產。

    (2)房地產業關聯度高,帶動力強,可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關產業的發展,促進國民經濟持續快速健康增長。

    (3)可以改善人民的住房條件和生活環境。

    (4)可以加快舊城改造和城市基礎設施建設,改變落后的城市面貌。通過綜合開發,避免分散建設的弊端,有利于城市規劃的實施。

    (5)有利于優化產業結構,改善投資硬環境,吸引外資,加快改革開放的步伐。

    (6)可以擴大就業,特別是房地產經紀行業和物業管理行業,需要的從業人員較多。

    (7)可以增加政府財政收入。

        三、房地產業的細分(考點)

房地產業主要包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。其中,房地產中介服務和物業管理合稱房地產服務業;房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。因此,房地產業可分為房地產開發經營業和房地產服務業,房地產服務業又可分為房地產中介服務業和物業管理業,房地產中介服務業又可分為房地產咨詢業、房地產估價業和房地產經紀業。

 

2008年真題】

物業管理業不屬于房地產中介服務業。

【答案】正確

 

房地產開發經營業:房地產開發商主要是組織者和決策者,我國房地產業中房地產開發經營業占主體地位

    房地產咨詢業:主要由房地產估價師和房地產估價機構或者房地產經紀人和房地產經紀機構承擔。

    房地產估價業:房地產估價活動主要由房地產估價師來完成。房地產估價業是知識密集型行業。

    房地產經紀業:是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成,房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。房地產經紀業是知識密集和勞動密集的行業。隨著我國房地產市場逐步由新建商品房買賣為主轉變為存量房買賣和租賃為主,房地產業將逐步由房地產開發經營為主轉變為房地產經紀等房地產服務為主。在成熟的房地產市場中,房地產經紀業是房地產業的主體。

    物業管理業:是勞動密集和知識密集的行業。

四、房地產業的歷史沿革(考點、難點)

房地產業在中國是一個既古老又新生的產業,其發展大體上可以分為下列五個時期:

(1) 1949年以前。以土地和房產的私有制為基礎的。

(2) 19491955年。   

(3) 19561965年。確立了社會主義公有制在城市房地產中的主體地位。

(4) 19661978年。房問題成為嚴重的社會問題之一。

(5) 1978年以后。19871025日,中國共產黨第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告正式提出:“社會主義的市場體系,不僅包括消費品和生產資料等商品市場,而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場;單一的商品市場不可能很好發揮市場機制的作用。”在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場,確立了房地產市場的地位,宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。

2003812日,國務院印發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003] 18號),指出房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。

 

【例題】

在中國社會主義經濟發展史上第一次提出建立房地產市場、確立房地產市場地位,宣告中國社會主義房地產市場誕生的文件是(     )。

a.中共十三大《沿著有中國特色社會主義道路前進》報告

b.中共十四大《加快改革開放和現代化建設步伐,奪取有中國特色社會主義事業的更大勝利》報告

c.中共十五大《高舉鄧小平理論偉大旗幟,把建設有中國特色社會主義事業全面推向二十一世紀》報告

d.中共十六大《全面建設小康社會,開創中國特色社會主義事業新局面》報告

【答案】a

第二節  住房制度概述

城鎮住房制度從1978年開始了根本性的變化。我國房地產業的發展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革:城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革。

一、城鎮住房制度改革(考點、難點、重點)

我國傳統的城鎮住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。這種住房制度存在著一系列嚴重弊端和難以克服的矛盾。對種傳統的城鎮住房制度必須進行全面徹底的改革,實現機制轉換,創立具有中國特色的新型住房制度,實現住房商品化、市場化、社會化。

    我國城鎮住房制度改革經歷了三個階段:

    (一)城鎮住房制度改革的探索和試點階段

    1978鄧小平同志提出了關于房改的問題。19804月,他更明確地提出了住房制度改革的總體構想,提出要走住房商品化的道路。同年6月,中共中央、國務院批轉了《全國基本建設工作會議匯報提綱》,正式宣布將實行住宅商品化的政策。

1979年開始實行向居民全價售房的試點。   

1982年開始實行補貼出售住房的試點,即政府、單位、個人各負擔房價的1/31982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進行試點。1984年國務院批準北京、上海、天津三個直轄市擴大試點。截至1985年底,全國共有160個城市和300個縣鎮實行了補貼售房,共出售住房1 093萬平方米。

   19862月,成立了“國務院住房制度改革領導小組”,下設辦公室,負責領導和協調全國的房改工作。19881月國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”,同年2月國務院批準印發了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》(國發[1988] 11號)。這是國務院頒發的全面指導城鎮住房制度改革的重要文件,充分肯定了試點城市的做法和經驗,確定了房改的目標、步驟和主要政策,對全國房改的工作進行了部署,標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。

    (二)城鎮住房制度改革的全面推進和配套改革階段

    1991年城鎮住房制度改革取得了重大突破和實質性進展,結束了一段時期以來的徘徊局面,進入了全面推進和綜合配套改革的新階段19916月,國務院頒發了《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》(圉發[1991] 30號),其中明確規定了城鎮住房制度改革的根本目的,重申了城鎮住房制度改革的有關政策,提出了部分產權理論,要求實行新房新制度,強調了國家統一政策的嚴肅性。

199111月,國務院辦公廳下發了《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》,這是城鎮住房制度改革的一個綱領性文件,這標志著城鎮住房制度改革已從探索和試點階段,進入全面推進和綜合配套改革的新階段。19922月,國務院正式批復了上海市的住房制度改革方案。同年51日,《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺實施,上海市實行了“五位一體”的房改實施方案,具體包括推行住房公積金、提租發補貼、配房買債券、買房給優惠、建立房委會五項措施。上海市借鑒新加坡的成功經驗,在全國率先建立了住房公積金制度,開辟了新的穩定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實施對全國的房改產生了巨大影響和推動作用,引起了所請“上海效應”。

 

【例題】

在全國率先建立住房公積金的城市是(    )。

a.北京市   b.天津市   c.上海市   d.重慶市

【答案】c

    (三)城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

    1994718日國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994] 43號,以下簡稱《決定》)。《決定》確定房改的根本目的是:建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度,實現住房商品化、社會化;加快住房建設,改善居住條件,滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。房改的基本內容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計劃經濟體制下的福利性的舊體制,包括:改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業化運行的體制;改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”即建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的住房制度,包括:建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收人家庭為對象的商品房供應體系;建立住房公積金制度;發展住房金融和住房保險,建立政策性和商業性并存的住房信貸體系;建立規范化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。從而逐步實現住房資金投入產出的良性循環、促進房地產業和相關產業的發展。《決定》要求全面推行住房公積金制度,積極推進租金改革,穩步出售公有住房,加快經濟適用住房的開發建設,做好原有政策與《決定》的銜接工作等,標志著城鎮住房制度改革已迸入深化和全面實施階段。

199873日發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998] 23號),宣布從1998年下半年開始,全國城鎮停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。新的深化城鎮住房制度改革的基本內容是:①停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化;②建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系;③繼續推進現有公有住房改革,培育和規范住房交易市場;④采取扶持政策,加快經濟適用住房建設;⑤發展住房金融;⑥加強住房物業管理。由于實施上述政策,使全國住房制度改革取得突破性的進展,同時,也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業住房制度改革的重要里程碑。

2010年真題】

《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》決定,從( c )開始,全國城鎮停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。

a.1997年下半年  b1998年上半年   c1998年下半年   d1999

【答案】c

    建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系,主要包括:

    (1)調整住房投資結構,重點發展經濟適用住房,加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。

新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價,按保本微利原則確定。取消各種不合理收費,特別是降低征地和拆遷補償費,降低經濟適用住房建設成本,經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、企業管理費、貸款利息和稅金等7項因素計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下,并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)4項成本因素為基礎計算,經濟適用住房開發利潤控制在3%以下

【例題】

新建的經濟適用住房出售價格實行(   )。

a.政府定價  b.市場定價  c.政府指導價  d.企業自主定價

【答案】c

 

【例題】經濟適用住房開發利潤控制在(    )。

a.3%   b.3%以上   c.3%以下   d.以上都不對

【答案】c

 

    (2)對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。

最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決,也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主,實物配租和租金核減為輔。城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準,原則上不超過當地人均住房面積60%。廉租住房的租金實行政府定價,廉租住房租金標準由維修費、管理費二項因素構成。單位面積租賃住房補貼標準,按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。具體標準由市(縣)人民政府制定。

 

2006年真題】

下列關于廉租住房的表述中,正確的是(  )。

  a.廉租住房的供應對象包括中低收入家庭

  b.廉租住房免征房產稅

  c.廉租住房的供應以實物配租為主

  d.廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60

【答案】d

 

2006年真題】

廉租住房的租金實行政府定價,租金標準由(  )構成。

  a.維修費   b.折舊費     c.稅金     d.投資利息     e.管理費

【答案】ae

 

【例題】

最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主,實物配租和租金核減為輔。

【答案】正確

 

中低收人家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。經濟適用住房是指政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用住房的開發建設應實行招標投標制度,用競爭方式確定開發建設單位。同時,在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下,繼續發展集資建房和合作建房,多渠道加快經濟適用住房建設。

    對高收入家庭購買、租賃的商品住房,實行市場價。

    (3)發放住房補貼。

    停止住房實物分配后,職工購房資金來源主要有:職工工資,住房公積金,個人住房貸款,以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。房價收入比(即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上,且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區,可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法,由市(縣)人民政府根據本地實際情況制定,報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。

        二、現行城鎮住房政策(考點、重點、熟悉)

    經過不斷探索,我國城鎮住房分配、供應政策發生了根本性變化,初步形成了與經濟體制改革進程相適應、基本符合國情的住房供應政策。

1.商品住房

商品住房通過市場化途徑建設,可在市場上自由交易,主要面向中等收入以上家庭。商品住宅實行社會化生產市場化供應。國家綜合運用規劃、土地、稅收、信貸等手段,引導商品住房建設與消費,努力實現總量平衡結構合理價格穩定

2.保障性住房

保障性住房面向城鎮低收入住房困難家庭供應,包括廉租住房經濟適用住房

【例題】

     我國的保障性住房包括(    )。

     a.廉租住房      b.兩限房        c.政策性住房 

d.公共租賃住房  e.經濟適用住房

【答案】ae

 

(1)廉租住房

①廉租住房由財政投資,實行土地劃撥稅費減免,以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面積13平方米左右,保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發放租賃補貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。

廉租住房房源政府新建收購改建以及鼓勵社會捐贈等方式多渠道。

【例題】

     我國廉租住房的房源包括(   )。

     a.政府新建       b.政府收購       c.政府改建

   d.社會捐贈         e.房地產企業建設

    【答案】abcd

 

廉租住房保障資金來源

一是地方財政將廉租住房保障資金納入年度預算安排

二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。

三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,各地還可根據實際情況進一步適當提高比例。

四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理,專項用于廉租住房的維護和管理。

2007年真題】

廉租住房保障資金的來源有(  )

  a.財政預算資金       b.房屋維修資會       c.土地出讓凈收益

  d.住房公積金增值收益   e.廉租住房預售資金

【答案】acd

 

對中西部財政困難地區,通過中央預算內投資補助中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。

2)經濟適用住房

經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房

②政府采取的措施:土地劃撥減免行政事業性收費政府承擔小區外基礎設施建設控制開發貸款利率落實稅收優惠政策等,切實降低經濟適用住房建設成本。

經濟適用住房由政府組織、社會投資建設,實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持,按照保本微利原則出售

經濟適用住房單套建筑面積控制在60平方米以內

【例題】

     經濟適用住房單套建筑面積控制在(    )以內。

     a.40平方米  b.50平方米 c.60平方米  d.70平方米

【答案】c

 

⑤購房人擁有有限產權,購房滿5年可轉讓,但應按照規定交納土地收益等價款;政府優先回購。經濟適用住房供應,允許各地因地制宜,如采取租售并舉以及分期購買、與政府共有產權等辦法。

3.政策性住房

1政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應,包括棚改安置住房限價商品住房公共租賃住房單位建設住房

2棚改安置住房供應對象是居住在棚戶區的居民,其中多為低收入住房困難家庭。對棚改安置住房建設,許多城市實行土地劃撥或土地出讓金減免、基礎設施配套建設費補助等優惠政策。2011年起,中央財政擬對棚戶區改造給予適當支持城鎮房屋拆遷實行貨幣補償與實物安置相結合。

3限價商品住房面向有本地戶籍中低收入家庭銷售。通過限定套型結構、銷售價位,以招標方式確定開發建設單位。主要在部分商品住房價格上漲過快的城市實行。

4公共租賃住房是近幾年發展起來的住房形式,實行政府持有、以一定價格出租,主要解決新職工、農民工等的住房困難。