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考點串講班講義一

 

第一章 總 論

 

考試大綱
　　1.資產評估基本要素和特點
　　2.資產的特點及分類；
　　3.資產評估價值類型及其劃分標準、適用范圍
　　4.各種資產評估假設的內涵和實質
　　5.資產評估各種原則內涵及其應用

歷年考情
第一章：1—3分。
本章重點

資產評估基本要素和特點、價值類型及其劃分標準、資產評估假設、資產評估各種原則等。

第一節   資產評估及其特點
　　

（一）資產評估的概念（考點）
　　專業機構和人員，按照國家法律、法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。
（二）資產評估要素

1.評估主體
　　從事資產評估的機構和人員。
2.評估客體
　　被評估的標的物。
3.評估的依據
　　指資產評估所應遵循的法律、法規；經濟行為文件、重大合同協議等
4.評估目的
　　指資產評估業務對資產評估結果的要求或具體用途
5.評估原則
　　資產評估的行為規范，調節資產評估委托者、評估業務承擔者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系
6.評估的程序
　　整個資產評估工作是按一定程序系統進行的，該程序是保證資產評估質量的重要手段。

7.評估價值類型
　　資產評估價值的規定。

8.評估方法
　　資產評估所運用的特定技術。
9.評估假設
　　資產評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。
10.評估基準日
　　資產評估的時間基準。

（三）資產評估的特點（重點考點）

 

市場性	資產評估是市場的產物，結果應經得起市場的評價
公正性	從技術上和組織上去保證公正性，公正性的技術基礎是資產評估專業人員必須按公允的行為規范和業務規范（準則）進行，公正性的組織基礎是資產評估專業人員必須是與評估業務沒有利害關系的第三者，否則應回避 技術基礎：按公允的行為規范和業務規范（準則）進行 組織基礎： 必須是與評估業務沒有利害關系的第三者，否則應回避
專業性	資產評估是有專業人員完成，提供的是專家意見
咨詢性	資產評估的結果只是為資產業務相關方提供參考依據，不能取代資產業務相關方的定價。

 

第二節 價值類型和評估目的

一、價值類型的定義及分類（重點考點）

價值類型是評估價值的價值本質屬性和表現形式。 屬性就是特征，如對于處在清算程序中的資產，其價值類型為清算價值；對于公開市場中的資產，其價值因為市場價值。 價值類型的形成不僅與引起資產評估的特定經濟行為（評估目的）有關，而且與資產的功能、狀態、市場條件等因素密切相關。
按估價標準形式表述的	重置成本、收益現值、現行市價、清算價格
從資產評估假設角度	公開市場價值、繼續使用價值、清算價值
從資產業務的性質	抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值等
從所依據的市場條件	市場價值、市場以外價值
合理劃分價值類型的作用：（1）為進行資產評估提供指引（2）使評估報告使用者能夠正確理解和恰當使用資產評估報告。

二、市場價值和市場以外價值（重點考點）

市場價值：資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下交換價值的估計值 （市場價值的最大特征是“最大化”） 所以其劃分標準主要是競爭是否激烈，市場是否公開，信息是否充分。
劃分 標準	所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件
	依據的被評估資產的使用狀態，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用
	使用的是公開市場信息數據還是非公開市場的信息數據
市場以外價值的主要種類
在用價值		單項資產對其所屬企業繼續使用能夠帶來的價值
持續經營價值		指企業作為一個整體的價值 企業持續經營價值是各組成資產的在用價值之和
投資價值		對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值 投資性資產價值：特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值 對于一般人購買股票，這時股票是投資性資產，其價值是市場價值。而股票對于想獲得控股權的特定投資者所具有的價值就是股票資產的投資價值，是針對于特定的投資者。 所以對于特定的投資者我們經常討價還價，因為投資性資產的價值是市場價值，是明確的。但資產的投資價值針對于不同的投資者來說是不同的
特定評估業務: 清算價值（快速變現）、殘余價值（拆零變現）、保險價值（依據保險合同）、課稅價值（依據稅法）、拆遷補償價值(拆遷征用法律 )
意義和作用：這種分類有利于評估人員對評估條件與評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切含義。 這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。

 

第三節 資產評估的假設與原則

一、資產評估的假設（重點考點）

    評估假設是基于評估資產狀態的有限事實做出的合理推定，是對資產評估前提條件的假定說明。

   資產評估的假設中最重要的基本假設有：交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設。
　　（一）交易假設
　　1.含義：
　　交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。
　

 

　?。ǘ┕_市場假設
　　1.含義：
　　（1）公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣的市場中進行交易。
　?。?span lang=en-us>2）公開市場的含義：
　　指充分發達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙發的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制，或不受限制者的條件下進行的。
　　（3）公開市場是有范圍的，可以根據實際評估業務確定其范圍。
　　（4）資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。

 

　　2.使用條件
　　凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產，都可以考慮使用公開市場假設進行評估。
　　3.意義：其他假設（持續使用假設和清算假設）都是以公開市場假設為基本參照。
　　（三）持續使用假設
　　1.含義：
　　持續使用假設首先設定被評估資產正處于使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態的資產還將繼續使用下去。
　　2.使用條件
　　持續使用假設是在一定市場條件下對被評估資產使用狀態的假設，其評估結果使用范圍常常是有限制的，他只對特定的買者或者賣者是公平合理的。
　　3.分類：
　　該假設細分為三種情況：
　　在用續用；轉用續用；移地續用；
　　（四）清算假設
　　清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。
　　清算評估值通常要低于公開市場假設和持續使用假設前提下同樣資產的評估值。

二、資產評估的原則（重點考點）

（一）資產評估工作原則
　　1.獨立性原則
　　評估主體和評估業務的當事人雙方不能有任何的利益關系；
　　獨立性原則包含兩層含義：
　　（1）評估機構的獨立性；
　?。?span lang=en-us>2）評估機構和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位；
　　2.客觀公正性原則
　　客觀公正性原則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。
　　3.科學性原則
　　科學性原則要求資產評估機構和評估人員必須：
　　（1）遵循科學的評估標準；
　?。?span lang=en-us>2）以科學的態度制定評估方案；
　　（3）采用科學的評估方法進行資產評估；
　?。ǘ┵Y產評估經濟技術原則
　　在資產在評估執業過程中的一些技術規范和業務準則。
　　1.預期收益原則
　　是以技術原則的形式概括出資產及其價值的最基本的決定因素。資產價值的高低主要取決于給他的所有者預期的收入的高低。收入越多價值越高。
　　是收益法中收益額確定的重要基礎前提
　　2.供求原則
　　假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。
　　是對替代原則的補充；
    3.貢獻原則
　?。?span lang=en-us>1）是預期收益原則的一種具體化；
　　（2）主要適用于：
　　構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失。

 

　　4.替代原則
　　作為一種市場規律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。
　　這是市場法評估的理論基礎；
　　5.評估時點原則
　　評估基準日為資產評估提供了一個時間基準。本原則要求資產評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產價值。

第二章　資產評估的基本方法

 

考情分析
　　本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計算性的選擇題較多。在考試中應重點關注資產評估的各種方法公式的理解和運用。

主要考點（難點或重點）：
　　（1）市場法的基本含義與應用前提；

（2）市場法運用的基本步驟；

（3）市場法中的直接比較法和類比調整法中的具體方法，如現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數）法等的運用及其適用條件和使用要求；

（4）收益法的基本含義和應用前提；

（5）收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；

（6）收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求；

（7）成本法的基本含義；

（8）成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的含義；

（9）重置核算法、價格指數法、功能價值類比法、規模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；

（10）實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值的估測方法；

（11）掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關系及應用關系。

 

資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。

第一節　市場法 (重點)

　　一、市場法含義(重點)
　　1.定義：
　　利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
　　2.市場法的理論依據：
　　替代原則
　　根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規程。
　　3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。

　　二、市場法的基本前提(重點)
　　應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件：
　　1.要有一個活躍的公開市場；
　　2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動；
　　資產及其交易的可比性，具體體現在以下幾個方面：
　　（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
　　（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。
　?。?/span>3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。

 

　　三、市場法的基本程序及有關指標(重點)
　?。ǘ┩ㄟ^市場法進行評估大體要經歷以下程序：
　　1.選擇參照物
　　關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）；
　　同時注意：參照物應該選擇3個以上；
　　2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
　　選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
　　3.指標對比、量化差異；
　　4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；

　　5.綜合分析確定評估結果
　　一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定哪一個結果最合理呢。
　　（1）評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。
　　（2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
　　可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。

 

　　注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。
（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
　　1.資產的功能。
　　資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
　　2.資產的實體特征和質量。
　　資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。
　　資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
　　3.市場條件。
　　主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。
　　一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
　　4.交易條件。
　　交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

　　四、市場法中的具體評估方法
　　市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
　　（一）直接比較法(重點)
　　1.基本原理：
　　利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。
　　2.優點：
　　該方法直觀簡潔，便于操作。
　　3.適用條件：
　　對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。
　　4.基本計算公式為：
　　（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致
　　評估對象價值＝參照物合理成交價格
　　（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致
　　公式：
　　①評估對象價值
　　＝參照物成交價格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
　　②
　　③評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數
　　 原理：
　　本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。

 

　　⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致
　　①方法一：
　　 公式
　　評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×……×修正系數n
　　這里修正系數的計算公示如下：
　　
　　 原理：
　　各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應。
　　②方法二：
　　 公式
　　評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
　　 原理：
　　分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。

 

　　5.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完全一致
　　直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
　?。?/span>1）現行市價法【參照物與評估對象完全一致】
　　當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。
　?。?/span>2）市價折扣法
　　①原理
　　以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
　　②數學式表達
　　資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）

[例2-1]評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%，因此，擬快速變現資產價值接近于6萬元。

          [答疑編號1147020201]

『正確答案』資產評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）

　　注意：
　　從公式的含義可以推知：本公式假設被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。

（3）功能價值類比法。
　　①定義：
　　以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。
　　換句話說：
　　功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大。

 

　　②分類
　　根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種情況：
　　ⅰ、資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法
　　數學表達式一般表述為：
　　
　　所以：被評估資產評估價值＝參照物成交價格×
　　ⅱ、資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法
　　數學表達式一般表述為：
　　

[例2-2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。

          [答疑編號1147020202]

『正確答案』資產評估價值=10×90÷120=7.5（萬元）

　　[例2-3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元。

          [答疑編號1147020203]

『正確答案』資產評估價值=10×（90÷120）^0.7=8.18（萬元）

（4）價格指數法（物價指數法）
　　①定義
　　價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。
　　②物價（價格）指數的各種表述方法：
　　ⅰ、定基物價指數：
　　是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數計算過程如下，經過統計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4-1（教材102頁）。

　　ⅱ、定基價格變動指數與定基價格指數的關系
　　某年的定基價格指數=1+該年的定基價格變動指數

 

　　ⅲ、物價指數與定基價格指數關系
　　
　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數=112/106=105.66%

 

　　ⅳ、物價變動指數與物價指數關系
　　物價指數=1+物價變動指數
　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數=112/106-1=5.66%
　　ⅴ、環比物價指數（記作等，教材41頁公式2-7-2，103頁公式4-3）：
　　本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商。
　　

 

　　ⅵ、環比物價變動指數（記做a₁,a₂……,a_n教材40頁公式2-6-2，61頁）
　　本年的定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數的商。
　　環比物價指數=1+環比物價變動指數

　　③價格指數法在評估中運用的計算公式為：
　　 　　

　?、苓m用條件
　　評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長

舉例：大家看教材37頁的幾個例題
　　【例2-5】被評估房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：

          [答疑編號1147020204]

『正確答案』

（5）成新率價格調整法。
　　①原理：
　　參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。
　　②計算公式為：
　　

 

　　6.直接比較法使用頻率高的方法
　?。?span lang=en-us>1）市場售價類比法---- 一個以上可比因素不一致
　　資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
　　=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數 （2-10）

[例2-7]
　?。?/span>1）估價對象概況。待估地塊為城市規劃上屬于住宅區的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。

 

　?。?/span>2）評估要求。評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。

　　[答疑編號1147020301]

　　（3）評估過程。
　　①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。
　?、谒鸭嘘P的評估資料。
　　a.搜集待估土地資料。
　　b.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見教材39面表2-1。
　　③進行交易情況修正。經分析交易實例a、d為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例b較正常買賣價格偏低2%；交易實例c較正常買賣價格偏低3%。
　　則各交易實例的交易情況修正率為：
　　交易實例a：0%；交易實例b：2%；交易實例c：3%；交易實例d：0%。