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《土地登記代理實務》課程

歷年考試情況分析

一、考試情況總體分析：

（一）考試背景：隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，為全面推進地籍事業社會化和產業化，進一步轉變政府職能，規范土地市場，適應新形勢下社會對土地登記的要求，1996年原國家土地管理局在全國部分城市開展了土地登記代理試點。試點工作開展后，土地登記代理行業發展迅速，從開始的少數人員和機構在小范圍內從事土地登記代理工作，發展到目前土地登記代理趨向行業化、專業化，并已從沿海經濟發達地區發展到全國各地。

為提高土地登記代理專業技術人員的素質，規范土地登記代理行為，2002年12月中華人民共和國人事部、國土資源部聯合發布了《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》和《土地登記代理人職業資格考試實施辦法》，對從事土地登記代理業務的專業技術人員實行職業資格制度，并納入全國專業技術人員資格證書制度統一規劃。

近年來，土地登記代理人考試的難度越來越大，土地登記代理人的考試大綱、考試教材及考試命題經過這幾年的發展，考試大綱逐步規范，考試教材的內容逐步完善，考試命題范圍已經涉及到教材的邊邊角角。這是近幾年來土地登記代理人考試的主要規律。

（二）土地登記代理人考試大綱：

考試性質

土地登記代理人職業資格制度是為適應市場經濟發展需要而建立的一項職業資格制度，土地登記代理人職業資格考試是國家設定的職業資格考試。對通過全國統一考試成績合格者，頒發人事部、國土資源部印發的《中華人民共和國土地登記代理人職業資格證書》，一經登記并取得《中華人民共和國土地登記代理人登記證》，方可以土地登記代理人的名義，按規定從事土地登記代理業務。

獲得土地登記代理人職業資格的人員，已具備承擔經濟專業技術中級職務的水平和能力，職業資格在全國范圍內有效，單位可根據工作需要，按國家規定聘任經濟師職務。

考試方式

土地登記代理人職業資格考試為滾動考試（每兩年為一個滾動周期），參加4個科目考試的人員必須在連續兩個年度內通過應試科目。

考試試卷題型

 土地登記代理人職業資格考試的4個科目中土地登記相關法律知識、土地權利理論與方法、地籍調查三個科目的題型為單項選擇題、多項選擇題。土地登記代理實務的題型為單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題。

考試時間

2011年土地登記代理人執業資格考試定于6月11、12日進行，具體時間如下：

（三）《土地登記代理實務》考試基本要求

考試目的

考察應考人員綜合運用土地登記相關法律法規政策和土地登記專業知識，辦理土地登記代理事務，分析解決土地登記代理疑難問題的綜合能力。

考試基本內容

1. 土地登記部分

ø       掌握土地登記的法律依據、效力、特點及法律責任。

ø       熟練應用《土地登記辦法》，分析土地總登記、土地初始登記、土地變更登記、注銷登記、其他登記的內容及相互之間的區別和聯系，確定土地權屬性質與來源、土地權利的主體和客體、土地登記的基本單元和土地登記機關。

ø       按照土地登記的一般程序與要求，分析不同土地登記類型的申請人、申請方式、申請人應提交的材料、申請書的填寫要點，掌握土地登記申請受理條件與不予受理的原因。

ø       分析土地權屬審核的標準和依據，掌握土地登記審批表與土地登記簿、土地歸戶卡、土地權利證書的構成、法律效力及相互關系，土地證書種類及發放對象，土地登記機關不予登記的情形。

ø       分析土地總登記的特點和土地總登記通告、公告的主要內容，確定土地總登記公告異議和土地權屬爭議的處理方式和處理機關。

ø       掌握土地初始登記、土地變更登記、注銷登記、其他登記的類型、法律依據和土地供應的相關規定，分析各類土地登記的權屬審核內容及審核依據。

2. 土地登記代理實務部分

ø       根據土地登記代理的范圍和要求，分析承接的土地登記代理業務和代理糾紛的規避辦法，確定土地登記代理委托書和土地登記代理合同的內容，簽訂土地登記代理委托書和土地登記代理合同。

ø       分析判斷代理的土地登記類型，填寫土地登記申請書并向所屬的國土資源行政主管部門遞交土地登記申請書。

ø       根據土地總登記、土地初始登記、土地變更登記、注銷登記和其他登記的相關規定，收集、整理并核實土地登記申請時應提交的相關材料，獨立完成資料分析。

ø       通過實地查勘土地的權屬狀況，分析代理登記宗地的權屬來源、權屬變更、土地登記和土地邊界等情況，判斷土地權屬的性質和確定土地權屬來源是否合法。

ø       深入了解代理登記宗地的產權現狀和宗地權屬演變過程，分析判斷土地權屬糾紛的緣由并參與糾紛調解，提出土地權屬糾紛的解決方案或代理現場指界，起草土地權屬糾紛調解書面協議或指界情況報告，幫助土地權利人辦理土地權屬糾紛相關手續。

ø       應用地籍調查相關法律法規和調查方法，代理地籍調查。

ø       代理領取土地權利證書并核實證書內容。

ø       根據土地登記資料公開查詢的范圍、程序、法律依據以及查詢類型（土地登記結果查詢、原始登記資料查詢），核實委托人的查詢要求，確定查詢范圍。收集代理查詢人應提交的證明文件，代理查詢土地登記資料，分析、整理查詢結果并向委托人提交查詢結果及分析報告。

ø       應用土地政策和土地登記相關法律知識，提供土地登記及地籍管理相關政策和法律咨詢。

ø       審核土地登記代理成果并按要求整理歸檔。

ø       土地登記代理機構管理與行業自律要求，土地登記代理人員資格管理與職業道德要求。

ø       土地登記代理活動中的爭議與處理，土地登記代理人和土地登記代理機構在代理活動中的禁止行為及違規執業的法律責任。

二、《土地登記代理實務》的出題規律

1、考試注重教材和大綱的變化內容

出題者往往注重新教材和大綱的變化內容，肯定會在考試中加大對新增加內容的考試力度（在08年考試中大家肯定已經體會到了），所以大家對本次考試教材中的變化和新增內容應作為學習的重點。

2、《土地登記代理實務》這門課程的出題點（分值）在各章節分布比較均勻，綜合分析題內容在各章節中分布沒有規律（有時一道綜合分析題會涉及若干章知識點）。

3、考試內容涉及到教材的邊邊角角

從2002年到2009年的變化趨勢來看，2004年以前的土地登記代理人考試注重對教材主要知識點的掌握的考核，對教材大面上的知識點考核內容比較多，2005年以后，不但注重對大綱要求的內容進行考核，對教材中的一些小知識點、小例子，大家容易忽略的知識點也成了出題對象，讓大家有時摸不著頭腦。因此大家要注重教材大面內容，同時要踏踏實實，認認真真的把教材吃透，注意小細節。

4、注重綜合知識內容的考核

本部分考核內容主要涉及到綜合分析題內容和某些客觀題內容中，在考試中不但考察廣大考生對單一知識點的掌握程度，同時注重考生對綜合知識點的把握，綜合分析題不必說，就是在一些客觀題中也有綜合知識點的考核。這種試題的題型是以下列形式出現：“下列關于*****的說法正確的有（  ）”或者“下列關于*****的說法不正確的有（  ）”在下面的題枝中就包括了綜合的知識點。

三、《土地登記代理實務》這門課程教材的學習和復習方法：

如何在短時間內有針對性地進行復習，全面、系統地領會吃透考試教材的學習要點，最大限度地提高考試成績，是廣大學員最為關心的話題。下面是本人在學習和教學中的一些心得與體會，希望能對廣大學員復習考試有所幫助。

（1）大家要全面研讀教材、吃透教材內容

各位學員在學習教材時往往希望學習和復習的范圍越小越好，甚至把全部希望寄托在輔導老師考前的押題之上，這種心情可以理解，但從例年考試通過經驗表明，要想順利通過考試，不能放松對教材的全面研讀。代理人考試的出題是不會超出指定教材范圍的，指定教材闡述了大量的基本問題，從教材第一頁到最后一頁，每個部分都有可能考到。

考生只有充分準備，在考試時才能游刃有余，切不可抱有僥幸心理。教材是考試的根本。一般來說，指定教材包含了命題范圍和答案標準，你必須按指定教材的內容、觀點和要求去回答考試中的所有問題，否則你很難獲得高分。沒有指定教材而去參加考試是不可想象的。但有了教材，還必須善于總結與系統把握教材的精髓。考試通過的考生說：“善于總結和系統把握是成功考生復習時的‘常規武器’，也是他們考場上屢次取勝的兩大‘法寶’”。所謂“善于總結”就是在仔細看完一遍教材的前提下，一邊看書，一邊作總結性的筆記，把教材中每一章的要點都列出來，從而讓厚書變薄，并理解其精華所在；所謂“系統把握”就是不僅要系統全面地把握每一章節，而且要系統地把握各章節之間的密切聯系。　　研讀教材需要一定的時間和精力投入，各位學員宜早做安排。很多學員在學習上喜歡先松后緊，一開始并不在意，到考前突擊復習，搞得十分緊張。每年臨考之時都有一些學生遺憾地抱怨，再有一周時間復習肯定能夠過關，與其考前后悔，不如笨鳥先飛。強調對教材的研讀，是要突出全面理解和融會貫通，并不是要求考生把指定教材的全部內容逐字逐句地背下來。研讀教材要注意準確把握文字背后的復雜含義，研讀教材還要注意不同章節的內在聯系，能夠從整體上對應考科目進行全面系統的掌握。

 （2）深刻把握重點

對教材全面研讀的同時，考生也要注意抓住重點進行復習。《土地登記代理實務》這門課程都有其必考知識點，這些知識點在每年的試卷上都會出現，只不過形式不同罷了，可謂萬變不離其宗。對于重要的知識點，考生一定要深刻把握，能夠舉一反三，做到以不變應萬變。考生在復習中要想提高效率，就必須把握重點，避免平均用力氣。因此，全面研讀教材與重點把握教材都很重要。全面研讀可以使考生在考場之上穩扎穩打，保持良好應試心態；把握重點則能使考生以較小的投入獲取較大的考試收益，在考試中立于不敗之地。有關《土地登記代理實務》這門課程的重要知識點我會在今后的課程中陸續向各位學員介紹。

 （3）練習鞏固提高

《土地登記代理實務》這門課程涉及內容十分廣泛。適當演練一些高質量的練習題，可以提高各位學員對相關知識點的理解運用水平，進而提高應試能力。通過練習學員可以逐漸總結出考試內容的某些重點與規律，發現自身學習中的薄弱環節，從而有針對性地進行提高。

 從某種意義上講，考試就是做題。所以，在應試學習過程中，適當地做一些練習題和模擬題是考試成功必不可少的一個環節。眾所周知，考試所涉及的各個科目均具有嚴謹性、務實性的特點，盡管很多問題從理論上講可能會有不同的觀點和看法，需要運用專業判斷，但在考試時，考試試題的答案都應具有“唯一性”，客觀性試題尤其如此。這里的“唯一”，實際上也可以說是“統一”，即統一于“考試大綱”和“指定教材”的各“考試點”。但考試大綱只規定了考試范圍，并未給出具體的考試內容；而指定教材通常也只是就考試大綱規定的范圍平鋪直敘地加以展開說明。如何將“指定教材”中各“考試點”（由“考試大綱”決定）與“考試試題”的“答案”聯系起來呢？這就要求你在理解指定教材的同時，必須做一些練習、模擬題，并能舉一反三。由此可見，每一位學員還必須得有一本與指定教材相配套的習題復習資料。

 一本好的習題復習資料應該按照考試大綱和指定教材的內容，以“考題”的形式進行歸納整理，并附有多套模擬試題，具有一定的參考價值。通過練習、模擬，你可以自我測試對教材的理解掌握程度，了解哪些內容知道，哪些問題能回答，哪些章節沒把握，哪些試題你以前根本沒見過，等等，從而為你進一步學習做好思想和時間上的準備。但復習資料不宜過多，選一兩本就行了，多了容易眼花，反而不利于復習。

多做練習固然有益，但千萬不要舍本逐末，以題代學。練習只是對所學知識的檢驗和鞏固，應試能力的培訓核心在前面兩個環節。做練習要盡量選擇高質量的習題，至少應保證是根據新教材編寫的習題。

四、本課程考試題型及答題方法與技巧

1、單項選擇題。單項選擇題每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意。

具體答題方法與技巧有：

（1）直接挑選法：根據題干的內容去看題枝，直接從題枝中選出符合題意的選項。

（2）排除法：根據題干的內容去看題枝，排除題枝中的錯誤答案，剩下的為正確選項。

由于題目（單項選擇題）中沒有答錯倒扣分的規定，當遇到不能肯定選出正確答案的題目時，千萬不要放棄，應該猜答，這樣有25%的得分機率，這可以說是不是方法的方法。

2、多項選擇題。每題2分。共五個選項，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分，多項選擇題有二到四個正確答案，由于存在答錯倒扣分的情況，因此在答題時拿不準的題目一定不要猜答，如果答錯一題，整個題目一分也得不到，因此要堅持“寧缺勿濫”的基本原則。

多項選擇題答題基本方法：
　　(1)消元法：多項選擇題是兩個或兩個以上答案是正確的，其干擾項(錯誤項)最多為三個，因此，遇到此題運用消元法是最普遍的。先將自己認為不是正確的選項消除掉，余下的則為正確選項。
　　(2)分析法：將五個選項全部置于試題中，縱橫比較，逐個分析，去誤求正，去偽存真，獲得理想的答案。
　　(3)語感法：在答題中因找不到充分的根據確定正確選項時，可以將試題默讀幾遍，自己感覺讀起來不別扭，語言流暢、順口，即可確定為答案。

3、綜合分析題（每題15分）

綜合分析題答題基本方法：字跡清楚、語言流暢、抓住重點進行回答。